物業(yè)管理師

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加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的前提

2008-03-19 11:07 來(lái)源: 打印 | 收藏 |
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  由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性,現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段,認(rèn)真研究前期物業(yè)管理中的問(wèn)題,對(duì)規(guī)范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛,增強(qiáng)前期物業(yè)管理透明度,加強(qiáng)前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。

  本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義,以及前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題,闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

  一、前期物業(yè)管理的定位

  前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此,商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù),是建設(shè)期的業(yè)主(建設(shè)單位)向最終業(yè)主(住戶)過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段,也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”它準(zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念,把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理!

  二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

  前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),具有一定的特殊性,是搞好整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主要基礎(chǔ)。常言道:“萬(wàn)丈高樓平地起”,基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

  物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益,物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,只能在成立業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)選聘之后,由業(yè)主委員會(huì)代表 全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō),物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā),業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,不可能同時(shí)人住。物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會(huì),按《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主人住率50%,滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理,在物業(yè)建設(shè)的過(guò)程中,往往就需要前期介入管理了。因此,前期物業(yè)管理,通常是分為兩個(gè)不同的階段:前期物業(yè)管理法律關(guān)系,不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,而是根據(jù)建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的;再之,前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容,物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)。因此,前期物業(yè)的特殊性就在于此。

  加強(qiáng)前期物業(yè)管理,不但能保證業(yè)主(購(gòu)房人)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,還能減少開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)的施工質(zhì)量,達(dá)到完善物業(yè)的使用功能,促進(jìn)房產(chǎn)的銷(xiāo)售。同時(shí),加強(qiáng)了前期物業(yè)管理 ,有利于規(guī)范物業(yè)管理,可以避免開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)主情緒,減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問(wèn)題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理,有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏” .前期物業(yè)管理是實(shí)施 物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ),是后期物業(yè)管理的前提。

  三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條,其中前期物業(yè)管理就有11條,并就前期物業(yè)管理設(shè)專章,由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多,〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

 。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的,這是前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件,依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定,是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)!肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中,把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個(gè)部分,例如:

  1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理;

  2、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理;

  3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

  4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn),排水管道、污水管道的疏通;

  5、公共秩序安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容,開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)(大廈)建設(shè)的實(shí)際和服務(wù)事項(xiàng)的需要和要求共同約定。

 。ǘ┣捌谖飿I(yè)招投標(biāo)是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式采取公開(kāi)招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過(guò)程。《招標(biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本依據(jù),物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

  (三)業(yè)主臨時(shí)公約是由開(kāi)發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維 護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認(rèn)為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)(大廈)的憲法,它對(duì)業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定,對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為,對(duì)物業(yè)的維護(hù)、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定,把共建美好家園的責(zé)任落實(shí)在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

 。ㄋ模┪飿I(yè)承接驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí),進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此,建管不分,依附了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物 管企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。一些物管企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模,在物業(yè)承接驗(yàn)收中敷衍了事,帶來(lái)后期大量的物業(yè)矛盾,如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問(wèn)題,業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上,使其物營(yíng)企業(yè)“替人受過(guò)”。

  因此,物業(yè)承接驗(yàn)收不可忽視。應(yīng)嚴(yán)格對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等,嚴(yán)格地進(jìn)行承接驗(yàn)收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任,以保證開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益,提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件,確保物業(yè)使用安全和功能,保障房屋買(mǎi)受人的物業(yè)管理消費(fèi)權(quán)益。

  應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部1997年7月1日發(fā)布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容,對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

  四、前期物業(yè)管理中的問(wèn)題

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了,然而,在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問(wèn)題?梢詺w納為以下八個(gè)方面:

  (一)前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范,建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

  《條例》第21條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”實(shí)際上,有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),沒(méi)有按規(guī)范的合同辦理,使合同的核心內(nèi)容(即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任),沒(méi)有明確寫(xiě)進(jìn)合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業(yè)管理,殃及到業(yè)主的利益。

 。ǘ┪飿I(yè)承接驗(yàn)收制度不完善,移交不完整。

  在前期物業(yè)管理中,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定,進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作,在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事,造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善,移交不完整。

 。ㄈ┕灿迷O(shè)施設(shè)備不明確。

  物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后,建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分,并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而,有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中,忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè),造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整,會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難,也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

 。ㄋ模┣捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

  目前,由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí),導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系,“老子”開(kāi)發(fā)的物業(yè)直接給請(qǐng)外來(lái)“管家”,多數(shù)情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定;有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo),使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式;有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則,片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià);有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià),靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo);物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟;政府主管部門(mén)的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

 。ㄎ澹I(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。

  《條例》第22條明確規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

  可是,有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中,片面追求房屋的銷(xiāo)售量,忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立;有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約,但條款簡(jiǎn)單,文本不規(guī)范,雙方的責(zé)權(quán)利未在書(shū)面上進(jìn)行認(rèn)真的約定,這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù),也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

 。┪飿I(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。

  《條例》第36條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。”

  國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則!边@個(gè)原則就是人們常說(shuō)的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是,由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符” 的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中,一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán),采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià);以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,片面追求最低價(jià)格,使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”,違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。

 。ㄆ撸┪飿I(yè)管理用房未配置。

  《條例》第30條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房!

  物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開(kāi)展的基本條件,也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房,是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作,有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時(shí),就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置,忽視了物業(yè)管理用房的作用,造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作。

 。ò耍┪飿I(yè)維修資金管理制度未建立。

  《條例》第54條規(guī)定:“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用!

  在前期物業(yè)管理中對(duì)專項(xiàng)維修資金管理制度有些地方未建立,有些地方制度不規(guī)范。由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響,有些業(yè)主對(duì)交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足,不愿 意交納專項(xiàng)維修資金,使得有些物業(yè)小區(qū)專項(xiàng)維修資金收取困難;有的開(kāi)發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金后,又沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,挪作他用,使物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度難于完全建立;一些地方商品房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握,不能接業(yè)主意愿使用,住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行,侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。上述問(wèn)題,均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

  五、加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策

  鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性,由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題,抓好前前期物業(yè)中的主要問(wèn)題,是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題,前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個(gè)問(wèn)題把好關(guān)口:

 。ㄒ唬┮(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

  《條例》第24條規(guī)定:“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)!蔽飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的一項(xiàng)基本制度,《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中,一些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)開(kāi)始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)正逐步深入人心 ,物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對(duì)保障開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開(kāi)透明,維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),提高物業(yè)管理的整體水平。

  《條例》和《辦法》規(guī)定 的招投標(biāo)原則,對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益 ,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招 投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段,也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以,規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo),可以采取以下對(duì)策:

  1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理 招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí),使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí);2、建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng);3、建立健全招投標(biāo)備案制度;4、培 育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制;5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu);6、政府主管部門(mén)要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

 。ǘ┮(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

  《條例》第35條明確指出:“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定!庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行,合同的內(nèi)容和約定,一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以 , 規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同 , 不但有利于建管銜接 , 防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生,還能保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益,并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對(duì)策:

  1、根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神,建設(shè)單位與選聘物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同;

  2、雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中,重點(diǎn)應(yīng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素必須界定清楚;

  3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護(hù)締約雙方的利益,盡量做到條款的合理合法;

  4、雙方對(duì)違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化,并針對(duì)合同違約責(zé)任做出明確的約定。

  7月1日,重慶市出臺(tái)并實(shí)施的《前期物業(yè)服務(wù)合同》(示范文本)對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同基本要素作了明確的規(guī)定,必將對(duì)規(guī)范我市前期物業(yè)管理起到積極的推動(dòng)作用。

 。ㄈ┲贫ㄇ捌谖飿I(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

  《條例》規(guī)定:建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。同時(shí),業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí),預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

  1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí),必須按《條例》規(guī)定;使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化,并不得侵犯物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益;

  2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定;

  3、業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守業(yè)主臨時(shí)公約,并予以書(shū)面承諾。

  綜上所述,由此可見(jiàn)前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位 (開(kāi)發(fā)商)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動(dòng)中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問(wèn)題,要使前期物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展,就必須加強(qiáng)前期物業(yè)管理,它在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理,就會(huì)使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)有個(gè)好的開(kāi)端,也是規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的重要前提。加強(qiáng)和規(guī)范了前期物業(yè)管理,可減少整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾,為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

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