物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師:物業(yè)接管驗(yàn)收程序

2008-04-14 10:02 來(lái)源: 打印 | 收藏 |
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  1.0目的

  確保接管的物業(yè)符合設(shè)計(jì)的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。

  2.0應(yīng)用范圍

  本程序適用于公司新接管的物業(yè)。

  3.0參考文件

  3.1《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》;

  3.2《物業(yè)管理?xiàng)l例》;

  3.3 國(guó)家、地方有關(guān)法律法規(guī)。

  4.0相關(guān)說(shuō)明

  物業(yè)接管小組:由項(xiàng)目總經(jīng)理指定的下列部門人員組成:項(xiàng)目工程部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人,以及物業(yè)公司各專業(yè)人員。

  5.0責(zé)任

  5.1項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管小組并委任組長(zhǎng),審批物業(yè)接管計(jì)劃。

  5.2物業(yè)接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并組織執(zhí)行該計(jì)劃。

  5.3物業(yè)接管小組成員(以下簡(jiǎn)稱驗(yàn)收責(zé)任人)負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收。

  6.0資格或培訓(xùn)

  執(zhí)行本程序的物業(yè)接管小組成員中工程技術(shù)人員須經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。

  7.0程序或步驟

  7.1物業(yè)接管計(jì)劃的提出

  7.1.1項(xiàng)目總經(jīng)理在《前期物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的接管日期前,從項(xiàng)目各部門抽調(diào)人員,成立物業(yè)接管小組,并委任小組組長(zhǎng)。

  7.1.2小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:

  7.1.2.1物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單;

  7.2.2.2小組人員分工;

  7.2.2.3接管日程安排;

  7.2.2.4其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。

  小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于該實(shí)物移交七天完成驗(yàn)收并歸檔。

  7.1.3項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)的接管計(jì)劃由小組組長(zhǎng)組織執(zhí)行。

  7.2圖紙資料的驗(yàn)收

  7.2.1負(fù)責(zé)圖紙驗(yàn)收的責(zé)任人應(yīng)按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)限完成圖紙資料的清點(diǎn)和校對(duì)工作,認(rèn)為缺少有關(guān)資料時(shí),應(yīng)向移交單位索取。

  7.2.2應(yīng)予驗(yàn)收的文檔資料一般應(yīng)包括:

  7.2.2.1全套工程竣工圖紙(含小區(qū)規(guī)劃圖);

  7.2.2.2機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書,隨機(jī)資料、工具等;

  7.2.2.3機(jī)電設(shè)備購(gòu)銷合同(復(fù)印件);

  7.2.2.4商品房買賣合同(復(fù)印件);

  7.2.2.5電梯使用許可證;

  7.2.2.6隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

  7.2.2.7供水、供電的指標(biāo)批文;

  7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);

  7.2.2.9消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;

  7.2.2.10其他資料。

  7.2.3驗(yàn)收責(zé)任人填寫《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》,并與移交單位人員共同核實(shí)無(wú)誤后,雙方簽字,即完成驗(yàn)收。

  7.2.4《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》由驗(yàn)收責(zé)任人交

  接管小組組長(zhǎng)審閱后歸檔。

  7.3物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

  7.3.1房屋及分戶設(shè)施的驗(yàn)收

  7.3.1.1驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)接管計(jì)劃的分工對(duì)房屋及分戶設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收項(xiàng)目包括但不限于:

  a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;

  b)有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況;

  c)水、電、氣設(shè)施,五金、潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計(jì)及房屋銷售合同規(guī) 定);

  d)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。

  7.3.1.2驗(yàn)收要求

  a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。

  b) 設(shè)施項(xiàng)目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定。

  c) 房屋本體和分戶設(shè)施的質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的第4.5章的有關(guān)規(guī)定。

  d) 同開發(fā)商和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議,明確保修期限和保修項(xiàng)目。

  7.3.2公共設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收

  7.3.2.1驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)接管計(jì)劃的分工對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收項(xiàng)目一般包括但不限于以下內(nèi)容:

  a)給排水系統(tǒng);

  b)電氣系統(tǒng);

  c)燃?xì)庀到y(tǒng);

  d)空調(diào)系統(tǒng);

  e)消防系統(tǒng);

  f)通訊系統(tǒng);

  g)智能化系統(tǒng);

  h)電梯系統(tǒng);

  i)園林綠化系統(tǒng);

  j)公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng);

  k)管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場(chǎng)、車棚、垃圾房等);

  l)其他系統(tǒng)。

  7.3.2.2驗(yàn)收要求:

  a) 各項(xiàng)工程通過(guò)竣工驗(yàn)收,物業(yè)滿足入住使用條件;

  b) 共用設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃記載;

  c) 物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中第 4.5章的規(guī)定;

  7.3.3驗(yàn)收責(zé)任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場(chǎng),按通知時(shí)間與項(xiàng)目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗(yàn)收。

  7.3.4驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》將存在的問(wèn)題填寫于《交

  接問(wèn)題處理單》,并與移交單位代表確定整改期限,該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后,副本交移交單位代表并督促整改,正本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)存底備查。

  7.3.5驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》的執(zhí)行情況及時(shí)監(jiān)督,并在期限屆滿時(shí)知會(huì)移交單位重新進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后,在備注欄內(nèi)注明,并簽字;驗(yàn)收仍不合格的,要求其繼續(xù)整改。

  7.3.6驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》全部完成后,將其提交接管小組組長(zhǎng)審核并歸檔。

  7.3.7接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》、《交接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有遺漏項(xiàng)目時(shí),即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。

  7.4物業(yè)的正式驗(yàn)收接管

  7.4.1物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料,房屋及分戶和公共設(shè)備設(shè)施均完成驗(yàn)收后,制做《房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》,物業(yè)即正式接管。

  7.4.2《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份,由施工單位、建設(shè)單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。

  7.4.3 物業(yè)公司同建設(shè)單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議,明確保修期限和保修內(nèi)容:

  7.4.3.1建設(shè)單位、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對(duì)保修單位進(jìn)行監(jiān)督、考核工作;

  7.4.3.2質(zhì)保期滿,根據(jù)建設(shè)單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)保款項(xiàng)的支付;

  7.4.4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。

  7.4.5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制《機(jī)電設(shè)備清單》。

  7.5物業(yè)正式驗(yàn)收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,建設(shè)單位基于任何考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行改建、增建,接管小組組長(zhǎng)均需要求建設(shè)單位事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等,并在施工完畢時(shí)對(duì)改建、增建部分按7.2~7.3的要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收。

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