一、不同歷史時(shí)期的房屋管理

　�。ㄒ唬┯�(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的房屋管理

　　傳統(tǒng)的房屋管理是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行福利分房制度，由政府或其職能、部門、事業(yè)單位采用行政手段，直接對(duì)房屋進(jìn)行管理，管理機(jī)構(gòu)是房管局、房管所或房管總公司和房管分公司，實(shí)行兩級(jí)或三級(jí)管理……

　�。ǘ�）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房屋管理

　　物業(yè)管理是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行房改的產(chǎn)物，由專業(yè)化的企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)取得管理項(xiàng)目，采用科學(xué)管理的手段進(jìn)行社會(huì)化管理提供有償服務(wù)。其管理機(jī)構(gòu)是物業(yè)管理公司。

　　二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理項(xiàng)目的取得

　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)營(yíng)型服務(wù)性的行業(yè)。物業(yè)管理的實(shí)體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人所有，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約，接受業(yè)主委托（雇用），代表業(yè)主并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)。

　　（一）誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理

　　10多年前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理概念未被廣大業(yè)主所認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理也未被絕大多數(shù)業(yè)主所接受。為避免開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)賣出后由于產(chǎn)權(quán)分散而無(wú)人管理，政府制定了誰(shuí)開(kāi)發(fā)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)管理的政策。當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)的小區(qū)（大廈）都是由開(kāi)發(fā)商屬下的管理公司負(fù)責(zé)管理的。

　�。ǘ�）招投標(biāo)

　　隨著人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)提高和行業(yè)的發(fā)展壯大，以及法律法規(guī)的健全與完善，物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)化、社會(huì)化。一大批專業(yè)的管理公司，憑借素質(zhì)良好的人才及豐富的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良的服務(wù)態(tài)度獲得開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的信賴，為七發(fā)商承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)——管理服務(wù)工作，從而實(shí)現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的分離，也使物業(yè)管理的招投標(biāo)成為可能并進(jìn)而成為必須。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)徹底變了物業(yè)管理由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)派生出來(lái)并依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧和自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，獨(dú)立進(jìn)入市場(chǎng)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，實(shí)施專業(yè)化管理，從體制上解決了建管不分產(chǎn)生的弊端，在業(yè)主、政府、物業(yè)招投標(biāo)單位各個(gè)層面強(qiáng)化了市場(chǎng)化物業(yè)管理的意識(shí)，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，使一大批觀念到位、實(shí)力雄厚、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出，顯著推動(dòng)了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體的健康發(fā)展。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定；住宅建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。