商場(chǎng)是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式可分為以商品零售為主的單一性能的購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)及專營(yíng)商店等和以集購(gòu)物、辦公、娛樂(lè)、飲食或金融服務(wù)等不同性質(zhì)的機(jī)構(gòu)于一體的綜合性功能的購(gòu)物商廈或商城，有的還以旅游為主導(dǎo)；購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食等一體化的購(gòu)物城，如上海的豫園商城等。

　　一、商場(chǎng)物業(yè)的類型和管理特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┥虉�(chǎng)物業(yè)的類型

　　1.從經(jīng)營(yíng)方式分

　　可分為貨柜隔離購(gòu)物和開(kāi)放式購(gòu)物兩類。貨柜購(gòu)物即每個(gè)層面購(gòu)物被柜臺(tái)或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購(gòu)物時(shí)不進(jìn)入柜臺(tái)直接挑選由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場(chǎng)（或?qū)�營(yíng)商店）。開(kāi)放式購(gòu)物是把零售商品陳列在開(kāi)放式貨架上，顧客可直接挑選，這種零售店被稱為超級(jí)市場(chǎng)或倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心。

　　2.從樓宇功能分

　　可分為單一經(jīng)營(yíng)性商店和綜合多功能經(jīng)營(yíng)商店。

　　3.從商業(yè)物業(yè)檔次來(lái)分

　　可分為普通型和豪華型兩種。普通型的商業(yè)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備和管理方式都是傳統(tǒng)性的，所經(jīng)營(yíng)的商品都為大眾化商品。豪華型是在對(duì)外開(kāi)放過(guò)程中不少國(guó)外商業(yè)界為搶攤上海而建造一批高檔的商業(yè)樓宇，其設(shè)施、設(shè)備齊全、先進(jìn)，如電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)都由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)控制，以及先進(jìn)的管理設(shè)施，豪華、高雅的購(gòu)物環(huán)境，可謂現(xiàn)代的商業(yè)樓字。

　　（二）商場(chǎng)的物業(yè)管理的特點(diǎn)、建筑特點(diǎn)從建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)置，使整個(gè)層面一覽無(wú)遺；外觀設(shè)計(jì)講究宏偉、富麗，有的還有廣暢��噴泉或小瀑布；在裝飾上追求典雅、奇特，在氣氛上力圖營(yíng)造濃烈、激情或溫馨，造成感觀上的刺激或和諧。據(jù)此，在管理上要求創(chuàng)造和維持環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中流連忘返，增強(qiáng)購(gòu)物的信心和欲望。

　　1.設(shè)施齊全

　　現(xiàn)代商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，因而對(duì)管理人員的素質(zhì)要求較高。

　　2.客流量大

　　商場(chǎng)進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半點(diǎn)松懈。

　　二、商場(chǎng)物業(yè)的管理內(nèi)容

　　（一）樓宇及附屬設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理

　　商業(yè)樓字的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)樓字的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)檫@些都能直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境。高檔次的商業(yè)樓宇設(shè)施、設(shè)備多而復(fù)雜，電腦化程度高，如供電、監(jiān)控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)大多互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，由計(jì)算機(jī)控制維護(hù)管理至關(guān)重要，一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障，保證其正常運(yùn)行也靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

　　（二）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

　　環(huán)境衛(wèi)生是管理的重點(diǎn)，主要是外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩方面。外部環(huán)境包括樓宇外墻、附屬建筑設(shè)施及周?chē)鷪?chǎng)地等；內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室、餐廳等一切公用場(chǎng)所，以及承租戶和業(yè)主的鋪內(nèi)、辦公室等非公用部位。綠化是指內(nèi)外環(huán)境的花草樹(shù)木的種植及養(yǎng)護(hù)，旨在創(chuàng)造整潔、優(yōu)美和諧怡人的商業(yè)氛圍。

　　環(huán)境衛(wèi)生管理方面應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；（2）柜臺(tái)內(nèi)陳列架上商品陳列應(yīng)美觀，不得凌亂或隨意置放；（3）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理；（4）樓宇內(nèi)外的主要衛(wèi)生清潔時(shí)間應(yīng)安排在非營(yíng)業(yè)時(shí)間，營(yíng)業(yè)期間必要的清潔應(yīng)由清潔人員用抹布擦拭，而不用長(zhǎng)柄拖布擦拭；（5）雨大進(jìn)門(mén)處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

　　（三）安全保衛(wèi)管理

　　安全保衛(wèi)管理是商場(chǎng)物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

　�。�1）商場(chǎng)樓宇一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝置；

　�。�2）運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營(yíng)業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。在地下車(chē)庫(kù)或露天停車(chē)場(chǎng)亦須安置監(jiān)控探頭，防止車(chē)輛被竊。人防方面由于商場(chǎng)中鋪面多，柜臺(tái)多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防必不可少。門(mén)崗的保安員主要責(zé)任是發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場(chǎng)內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決問(wèn)題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)向上級(jí)和公安部門(mén)報(bào)告。

　�。ㄋ模�廣告管理����

　　商場(chǎng)廣告既多又雜，常常出現(xiàn)廣告無(wú)序有礙整體環(huán)境，有的廣告還有違反廣告法規(guī)定，因此必須加以管理。

　�。�1）市場(chǎng)內(nèi)部廣告、應(yīng)由物業(yè)管理公司委托專業(yè)廣告設(shè)計(jì)人員按商場(chǎng)整體布局設(shè)計(jì)。承租戶廣告需就其式樣、顏色等項(xiàng)由物業(yè)管理公司審核，做到管理有序。戶外廣告一般不設(shè)置，如果屬于商場(chǎng)整體促銷廣告也應(yīng)注意整體性和形象性；

　　（2）櫥窗展示宣傳，這也是重要方面，應(yīng)做到櫥窗玻璃潔凈，燈火明亮，開(kāi)關(guān)及時(shí)、陳列物品整潔有序。

　　商場(chǎng)樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)。也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：（1）建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；（2）專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；（3）選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；（4）對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　（六）租賃管理����

　　有些商場(chǎng)引進(jìn)了承包制，逐步發(fā)展到柜臺(tái)出租、樓宇層面或整幢樓出租，作為物業(yè)管理公司應(yīng)做好樓字的租賃同時(shí)，注意租賃管理。

　　1.出租方式����

　　主要有租金投標(biāo)和協(xié)議租金兩種，在市口好、顧客量大的商場(chǎng)，商戶往往要爭(zhēng)相租賃，在同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)承租商戶的情況下可用競(jìng)標(biāo)方式，以獲取理想的租金。而在一般地段，商戶爭(zhēng)鋪面的情況尚未出現(xiàn)時(shí)可用協(xié)議租金，這一方式較靈活、便利。

　　2.租金管理

　　主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商場(chǎng)樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商場(chǎng)所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。