物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶（又稱租客、承租人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益。

　�。ㄒ唬�寫字樓

　　寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。

　　我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。

　　1.甲級(jí)寫字樓

　　具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級(jí)寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)。

　　2.乙級(jí)寫字樓

　　具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

　　3.丙級(jí)寫字樓

　　物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫字樓，丙級(jí)寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。

　　寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓就比較困難。對(duì)寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

　�。ǘ�）零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購(gòu)物中心的各種零售商業(yè)空間。

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：

　　1.區(qū)域購(gòu)物中心

　　區(qū)域購(gòu)物中心（ShoppingMall，有譯為“摩爾”）是指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。其建筑面積在10萬(wàn)平方米以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km，由專業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高，行業(yè)多、店鋪多、功能多。區(qū)域購(gòu)物中心定位于家庭式消費(fèi)，通過(guò)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場(chǎng)及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以針對(duì)各類消費(fèi)者之需的各類專業(yè)店。此外，還設(shè)置各類特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的需求。

　　因此，區(qū)域購(gòu)物中心不是各類商家簡(jiǎn)單的集合，而是一個(gè)高效運(yùn)作的統(tǒng)一體。

　　2.市級(jí)購(gòu)物中心

　　市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級(jí)購(gòu)物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進(jìn)人中心經(jīng)營(yíng)；銀行分支機(jī)構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級(jí)購(gòu)物中心的租戶。按所服務(wù)的對(duì)象不同，市級(jí)購(gòu)物中心也有高檔和中檔之分。

　　3.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

　　地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10—30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在1～5億元人民幣之間。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場(chǎng)的次要租戶。

　　4.居住區(qū)商場(chǎng)

　　居住區(qū)商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3000～10000萬(wàn)元人民幣之間。居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購(gòu)物中心的次要租戶。

　　5.鄰里服務(wù)性商店

　　這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下，年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的租戶。

　　6.特色商店

　　特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營(yíng)方式的靈活性。如專為旅游者提供購(gòu)物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場(chǎng)、物美價(jià)廉的直銷店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、有較大價(jià)格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。

　　除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個(gè)角度來(lái)區(qū)分，即不管商場(chǎng)的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。

　�。ㄈ�）出租型別墅或公寓

　　1.別墅

　　別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨(dú)立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。

　　中國(guó)人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國(guó)家有很大的不同，通常把獨(dú)立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至“空中別墅”等概念。實(shí)際上除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。而國(guó)外的住宅（House）與別墅（Villa）是截然分開的，住宅的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實(shí)生活，而別墅的概念則屬于浪漫生活。

　　2.公寓

　　公寓（Apartment）是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復(fù)式公寓（一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上）、花園公寓（公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅）和單間公寓（由單獨(dú)的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅）。

　�。ㄋ模┕�業(yè)物業(yè)

　　工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。

　�。ㄎ澹┚频旰托蓍e娛樂(lè)設(shè)施

　　酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營(yíng)管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)并列為其三大主營(yíng)業(yè)務(wù)。雖然酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施同屬于一個(gè)大類，但在軟硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：

　　1.服務(wù)對(duì)象不同。酒店的服務(wù)對(duì)象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對(duì)象則是以休閑、娛樂(lè)、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人。

　　2.地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景秀麗的度假勝地。

　　3.服務(wù)內(nèi)容不同。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂(lè)功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂(lè)功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。

　　4.建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。酒店追求的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強(qiáng)調(diào)與都市風(fēng)格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計(jì)大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡(jiǎn)潔、清新淡雅、就地取材。