物業(yè)管理師

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2008年物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo):從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)(

2008-07-29 16:46 來(lái)源: 打印 | 收藏 |
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  四、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作

  所謂經(jīng)營(yíng)管理,即策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制一個(gè)單位的資源,以求實(shí)現(xiàn)該單位的管理服務(wù)及經(jīng)營(yíng)的總目標(biāo)。所謂資源,在我們所操作的物業(yè)項(xiàng)目中主要分為兩大部分:一是物質(zhì)資源;一是人力資源。物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)楦鱾(gè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作,它涉及的面之廣、范圍之大,要求之高與其他行業(yè)有所不同。它生產(chǎn)的商品最終是人對(duì)人的工作,也就是服務(wù),一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目一經(jīng)入駐,每天二十四小時(shí),一年三百門十五天,時(shí)時(shí)刻刻都處在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,活動(dòng)中的人因性別、年齡、興趣、文化水準(zhǔn)、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同,表現(xiàn)在對(duì)待客戶的態(tài)度,文化能力,工作效率等方面有所不同。要求他們每天、每時(shí)、每刻都一樣是困難的。因此,各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。 至于物業(yè)資源又可分為兩個(gè)部分,即固定資產(chǎn)資源與資金資源。 固定資產(chǎn)資源多指樓宇單位,機(jī)器設(shè)備、設(shè)施、家具、器具、布草、存貨以及周邊土地空?qǐng)黾爸翗琼斂罩形恢茫◤V告位置)等一切有形的物資。資金資源多指利潤(rùn)、流動(dòng)資金、折舊費(fèi)或開(kāi)辦費(fèi)、預(yù)收款、應(yīng)付款等資金。這些資源一般來(lái)說(shuō)是相對(duì)穩(wěn)定的、固定的。但在不同的經(jīng)營(yíng)管理者的眼中,它又是不同的和較為活躍的東西。保守者視其為死水,無(wú)可施為,進(jìn)取者則視物業(yè)項(xiàng)目本身的三維空間甚至四維空間無(wú)所不可成為參與經(jīng)營(yíng)的資源,就在于怎么去認(rèn)識(shí)和理解它。

  除了上述兩種資源外,物業(yè)公司的品牌,良好的信譽(yù)及形象,物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系,一定的經(jīng)營(yíng)客源網(wǎng)絡(luò),有用的資料、時(shí)間等,也可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。

  物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)就是要通過(guò)利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù),同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

  物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是一門科學(xué),它是一個(gè)完整的、獨(dú)立管理體系,它既有別于傳統(tǒng)的飯店經(jīng)營(yíng)又有別于單純物業(yè)管理服務(wù)掙小錢。各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有它自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn),同時(shí)也有一定的規(guī)律性,只要經(jīng)營(yíng)管理者用心地研究它的業(yè)務(wù)特點(diǎn),掌握它的規(guī)律性,運(yùn)用有效的方法,實(shí)行科學(xué)的、有效的管理和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,是可以取得成功的。

  管理經(jīng)營(yíng)物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本管理運(yùn)作:

 。1)策劃。

  策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針,然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來(lái)達(dá)到目標(biāo)。策劃的目的是要確定一個(gè)明確的行動(dòng)方向,避免盲目性,避免出差錯(cuò),同時(shí)它又是檢查和衡量成績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)。

  當(dāng)我們接手入駐一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,首先就要確定該物業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目,甲方的情況如何,項(xiàng)目?jī)?nèi)的客戶群體如何,整體的消費(fèi)、服務(wù)需求如何,并不是所有的物業(yè)項(xiàng)目都是千篇一律的,每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目都有自己特有的情況,特有的風(fēng)格、性格和專門氣氛。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容,就是要給所服務(wù)的對(duì)象一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,并恰如其分的提供相應(yīng)服務(wù),取得經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理策劃是指如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),就必須根據(jù)每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資源的優(yōu)缺點(diǎn),甲方及業(yè)主的心態(tài),將來(lái)的市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和方向,制定可行性方案。制定的目標(biāo)不是輕易能實(shí)現(xiàn)的,但經(jīng)過(guò)努力是可以實(shí)現(xiàn)的。與之相伴隨的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制及相關(guān)費(fèi)用亦要一并考慮到總目標(biāo)的終結(jié)凈利潤(rùn)因素中,物業(yè)項(xiàng)目中的操盤手在制定目標(biāo)時(shí)可以做長(zhǎng)計(jì)劃,短安排,具體落實(shí),逐步實(shí)現(xiàn)。

 。2)組織

  組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用之資源,以便最有效地達(dá)到經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo),每一個(gè)單獨(dú)的物業(yè)項(xiàng)目又是一個(gè)綜合性企業(yè),它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)項(xiàng)目中各個(gè)職能單位,每項(xiàng)設(shè)備,每個(gè)員工在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。有一個(gè)嚴(yán)密的整體感,就象一部完整的機(jī)車,有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標(biāo)運(yùn)動(dòng)。

 。3)領(lǐng)導(dǎo)

  領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé),對(duì)員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督,以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。在經(jīng)營(yíng)物業(yè)的項(xiàng)目中的領(lǐng)導(dǎo)的最有效的方法是實(shí)行逐級(jí)管理逐級(jí)負(fù)責(zé)制,一級(jí)管理一級(jí),每級(jí)都有職有權(quán),領(lǐng)導(dǎo)最好不要越級(jí)處理問(wèn)題,這樣做會(huì)帶來(lái)不少的弊病,既會(huì)影響下級(jí)的權(quán)威,容易造成領(lǐng)導(dǎo)上犯主觀主義和官僚主義的錯(cuò)誤,同時(shí)也會(huì)影響到下級(jí)的積極性,形成下級(jí)的依賴心理, 不敢大膽工作和處理問(wèn)題,造成管理上的許多弊端,不利于將工作管深、管細(xì),也不利于培養(yǎng)人才和發(fā)現(xiàn)人才。

  尤其在帶有經(jīng)營(yíng)物業(yè)的指標(biāo)任務(wù)時(shí),更應(yīng)該根據(jù)任務(wù)指標(biāo)的可操系數(shù),工作流向、投入與產(chǎn)出之比率各因素,層層分解任務(wù)指標(biāo),進(jìn)一步承包落實(shí)到下屬部門,同時(shí)將相應(yīng)的費(fèi)用指標(biāo)、獎(jiǎng)勵(lì)政策一并確定、承包。在經(jīng)營(yíng)上注重的是效益,注重的是結(jié)果,故在每一期結(jié)算中,獎(jiǎng)勵(lì)均不能搞橫向平衡,不能害紅眼病,亦不能心軟,更不能變來(lái)變?nèi),說(shuō)了不算,這樣各個(gè)部門才能信服,才能真正落實(shí)。

  當(dāng)然,一個(gè)好的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)懂得使下級(jí)明白自己的意圖,把他們的積極性、創(chuàng)造性調(diào)動(dòng)和發(fā)揮出來(lái),更好地實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)。

 。4)控制

  控制即監(jiān)督和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。一個(gè)計(jì)劃的制訂、傳達(dá)、貫徹和執(zhí)行必須進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核,看是否按計(jì)劃執(zhí)行,執(zhí)行過(guò)程中有沒(méi)有發(fā)生偏差或不妥。如有就必須及時(shí)給予指正或作適當(dāng)?shù)男拚,使?jì)劃逐步完善,并能達(dá)到理想的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),這些活動(dòng)即稱為控制?刂圃诠芾韺W(xué)上包括多方面的內(nèi)容,如成本控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制、時(shí)間控制、服務(wù)水準(zhǔn)控制等等,而在經(jīng)營(yíng)物業(yè)的操作中,往往控制需要從一開(kāi)始的策劃中就開(kāi)始了,而不僅是總在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的后期去不斷的糾偏。

  五、物業(yè)管理企業(yè)的一般經(jīng)濟(jì)狀況需求經(jīng)營(yíng)物業(yè)

  眾所周知,專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè),其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于項(xiàng)目的物業(yè)支出后所剩無(wú)幾,如果遇上特殊的群體,物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時(shí),立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分困難,因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司或伸手向母公司要補(bǔ)貼,或降低服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。在我們進(jìn)行多次物業(yè)管理行業(yè)研討時(shí),多數(shù)或大多數(shù)企業(yè)都在抱怨物業(yè)收費(fèi)難,同時(shí)也不斷訴苦物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)難。

  從我公司所管的所有項(xiàng)目來(lái)看,除少數(shù)甲類項(xiàng)目獲利較好以外,多數(shù)項(xiàng)目微利、無(wú)利、甚至個(gè)別項(xiàng)目面臨虧損投入局面。然而既使是獲利較好的少數(shù)項(xiàng)目中,我們的投入也是高成本的,特別是人力資源成本投入過(guò)高。按平均勞產(chǎn)率計(jì)算,人均創(chuàng)利也就1—2萬(wàn)元之間,這還是由于一些特定因素所產(chǎn)生的。這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于社會(huì)平均行業(yè)人均勞產(chǎn)率水平,這對(duì)于我們投入到各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中的專業(yè)人才和各專業(yè)力量來(lái)說(shuō),也多少是一種浪費(fèi)。

  按照有關(guān)管理規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)所獲酬金僅占所收物業(yè)費(fèi)的8—12%,而且必須要確保收得上來(lái),還要保證正常運(yùn)轉(zhuǎn),才能獲得微利。

  所以,我們不能再象過(guò)去一樣將著眼點(diǎn)僅限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中,而應(yīng)該廣開(kāi)思路,適應(yīng)市場(chǎng)的需要,適應(yīng)目前許多開(kāi)發(fā)商的需求,由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行。

  筆者經(jīng)過(guò)觀察分析,就是均豪公司本部目前也具有良好的網(wǎng)絡(luò)資源和相應(yīng)項(xiàng)目管理資源,由于各種原因,缺乏管理與經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合,白白浪費(fèi)了資源效用,至今還有值得一做的事情,還有我們唾手可得的錢財(cái)而不得,豈不可惜?

  當(dāng)然,從單純管理物業(yè)過(guò)渡到經(jīng)營(yíng)管理物業(yè),往往被人們所擔(dān)心其經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn),其實(shí)大可不必。其風(fēng)險(xiǎn)完全可以避免,在我們不投資,不追求暴利其何風(fēng)險(xiǎn)之有?至于經(jīng)營(yíng)虧損,業(yè)內(nèi)人士都十分明白,恰恰是有些前期投資不到位和后期管理不到位所造成的,而且其虧損是完全可控的。

  也有人認(rèn)為我們強(qiáng)調(diào)了經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)、而會(huì)導(dǎo)致放松了管理服務(wù),其實(shí)恰恰相反,因?yàn)槲覀兘?jīng)營(yíng)物業(yè)的商品就是服務(wù),沒(méi)有商品提供市場(chǎng)也就無(wú)從談起經(jīng)營(yíng),而服務(wù)對(duì)于經(jīng)營(yíng)物業(yè)來(lái)說(shuō),是“根”也是“花”。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有了服務(wù),也就等于沒(méi)有了“根”,沒(méi)有了根,這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目也就等于沒(méi)有了生命。所以均豪公司就強(qiáng)調(diào)了“專業(yè)管理、至誠(chéng)服務(wù)”這一企業(yè)宗旨,而物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展的越好也恰恰就增加了更多的服務(wù)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)與服務(wù)在物業(yè)管理中不是矛盾的而是相輔相成的,就在于經(jīng)營(yíng)管理者如何去認(rèn)識(shí)、去操作了。

  總之,從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)是目前物業(yè)市場(chǎng)所急需研討的課題和各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的急需,具有極大的市場(chǎng)需求和發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí),作為一個(gè)專業(yè)物業(yè)管理公司企業(yè)的發(fā)展也需要逐漸向此過(guò)渡,因此,今后的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該是管理物業(yè)與經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行的操作模式。

  搞企業(yè)就要賺錢、盈利是企業(yè)的最終目的,這是誰(shuí)都十分清楚的真理。

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