物業(yè)管理師

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2008年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo):物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律

2008-08-12 15:09 來源: 打印 | 收藏 |
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  眾所周知,物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系是近年來在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關(guān)注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來源的源頭出發(fā),針對物業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對物業(yè)管理健康發(fā)展的危害,運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,來論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系,期望給大家一個滿意和明確的解答。

  物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素,也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范,就在于它授予人們一定權(quán)利,告訴人們怎樣的主張和行為是正當(dāng)?shù)摹⒑戏ǖ,會受到法律的保護(hù);或者給人們設(shè)定某種義務(wù),指示人們怎樣的行為是應(yīng)為的、必為的或禁為的,在一定條件下會由國家權(quán)力強(qiáng)制履行或予以取締。

  物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體,而主體之間并沒有權(quán)利和義務(wù),就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此,物業(yè)管理立法的首要任務(wù),就是要以法律的形式,確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

  物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個方面的內(nèi)容:一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù),即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù);二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù);三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司,依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù);四是作為建筑物的開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務(wù);五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù);六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利與義務(wù);七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利義務(wù)。

  物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人(住戶)與物業(yè)管理公司,兩者之間是平等的民事主體關(guān)系,是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當(dāng)事人的平等關(guān)系。各級政府主管部門及政府相關(guān)部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。

  目前,在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂,有著許許多多各種各樣的不同解釋,其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣,甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認(rèn)為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定,望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起,錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的法律關(guān)系,對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。

  “委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”,即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá),個人囿于有限的時間、精力和能力,不可能事必躬親,不得不將部分事務(wù)交由他人處理,法律對這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整,由此而生委托。委托合同的最主要特征是:委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù),是指與委托人有利害關(guān)系,委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。

  委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一,結(jié)合物業(yè)管理的實際認(rèn)真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。

  一、委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

  1.委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可,無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件,訂立合同也無須遵循固定的形式;而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同,必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來確定物業(yè)管理公司,簽署物業(yè)管理合同的,并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

  2.委托合同的受托人是以自然人為主,有些民法專家甚至認(rèn)為受托人只能為自然人;而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定,只能是獨立法人資格的物業(yè)管理公司來承接,不能是自然人,在現(xiàn)實的物業(yè)管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言,物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專業(yè)化服務(wù),個人往往根本無法承擔(dān)。

  3.委托合同處理的事務(wù)往往是一件事,或者是相關(guān)事務(wù),時間比較短;而物業(yè)管理則不同,物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù),這個服務(wù)是長期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的,通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年,不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短,就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng),只收錢,少服務(wù),甚至采取過負(fù)荷疲勞使用共用設(shè)備,不利于物業(yè)管理的長期保養(yǎng)。

  4.支付報酬的方式不同,物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知,物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的,處理事務(wù)的費用可以預(yù)付,也可以由受托人墊付,而后由委托人償還,對與報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報酬,這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的差別。

  二、委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

  1.委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的;而物業(yè)管理合同則是通過招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的。

  2.委托合同是由雙方自愿簽訂的,在委托的過程中可簽,也可不簽委托合同;物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的,同時在簽署過程中盡管個別業(yè)主不想簽署,也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同,除了要以招標(biāo)投標(biāo)獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外,還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級相適應(yīng)的資格。

  3.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百條:“經(jīng)委托人同意,受托人可以轉(zhuǎn)委托!币约暗谒陌倭惆藯l:“委托人經(jīng)受托人同意,可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定,委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托,同時也可以采取重復(fù)委托;而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司,不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人,業(yè)主委員會也不得與兩個以上的物業(yè)管理公司同時簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。

  4.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定:“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同!奔捶梢(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上,若一方對另一方的信任有所動搖,則不問客觀上是否有理由,均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時行使解除權(quán),并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)款:“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定,將其解除合同的主張通知對方即可,而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償,定有期限或未定期限,或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落,在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的,如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同,就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

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