摘要：經營型物業(yè)模式是相對于純管理型物業(yè)模式而講的，就是將物業(yè)管理與物業(yè)經營融為一體，在物業(yè)管理的同時對物業(yè)實施經營，創(chuàng)造效益，促使物業(yè)保值、增值，從而為開發(fā)商、業(yè)主、客戶提供全面的服務，本文結合實例對經營型物業(yè)項目的三個“五”管理模式進行了詳細介紹。

　　一、三個“五”管理模式

　　1.五類管理方式：全權委托管理、協(xié)助管理、顧問管理、投資參股管理及特許經營。

　　2.五項專業(yè)服務：前期籌備、企業(yè)診斷、顧問咨詢、員工培訓、營銷租售代理等。

　　3.五種專項服務：裝修裝飾設計施工監(jiān)理（裝修）、公共秩序維護（保安）、清潔衛(wèi)生（保潔）、景觀綠化養(yǎng)護（綠化）、公用部位和公用設施的日常運行和維護（工程）等。

　　在具體工作中，視情況或依據客戶需求，上述三個“五”管理模式，可選擇單一方式，也可以綜合多種方式，交雜穿插。

　　二、五類管理方式簡介

　　1.全權委托管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署委托管理合同，以整建制外派方式，委派以項目總經理為首的工作團隊，代表開發(fā)商（或業(yè)主）全面行使項目經營管理職責，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式對受托項目進行專業(yè)化管理，使其正常經營，取得良好的經濟效益和社會效益，使物業(yè)保值增值。合同期限一般為1～5年。

　　2.協(xié)助管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署協(xié)助管理合同，委派執(zhí)行總經理（或常務副總經理）和有關部門的負責人組成工作團隊，協(xié)助開發(fā)商（或業(yè)主）執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式，使協(xié)助管理的項目按專業(yè)化標準正常經營。物業(yè)管理企業(yè)委派工作團隊負責協(xié)助項目的日常經營管理和服務工作，可獲得良好的經濟效益和社會效益。合同期限一般為1～3年。

　　3.顧問管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署顧問管理合同，根據項目的具體要求，委派專業(yè)顧問，就顧問項目特定的問題，如：物業(yè)項目硬件設施改造、裝修改造設計、財務管理、服務規(guī)范、營銷策劃等進行顧問管理。合同期限一般1～3年。

　　4.投資參股管理。對于有一定投資價值的經營型物業(yè)項目，借助物業(yè)管理企業(yè)自身的投資功能，通過產權獲得經營權。根據在建、籌建、已建經營型物業(yè)項目的規(guī)模、位置、產品定位、經營業(yè)態(tài)等綜合情況，可視情況投資參股合作，并派出管理隊伍實施管理。合同期限一般為10年以上。

　　5.特許經營。物業(yè)管理企業(yè)選擇地點、規(guī)模、設施設備等方面基本符合物業(yè)管理企業(yè)自身要求的酒店、寫字樓和度假村、酒店式公寓等經營型物業(yè)項目，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式進行培訓指導，達到物業(yè)管理企業(yè)質量標準后，物業(yè)管理企業(yè)授權其使用自己的品牌開展經營活動。物業(yè)管理企業(yè)根據特許經營的協(xié)議定期派監(jiān)督員對于特許經營物業(yè)進行質量檢查，以確保特許經營物業(yè)的產品質量和品牌質量。此種模式應在物業(yè)管理企業(yè)品牌形成后方可推廣采用，合同期限一般3年以上。

　　三、五項專業(yè)服務

　　1.前期籌備。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署前期籌備（或介入）管理合同，在一定時期內，根據物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）的要求，委派專業(yè)管理人員和工程技術人員承擔項目的選址、確定設計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、銷售策劃、籌辦開業(yè)、入住收樓和擬訂經營計劃經營預算等責任。合同期限一般1～2年。

　　2.企業(yè)診斷。物業(yè)管理企業(yè)根據客戶的需要對外承接企業(yè)經營管理診斷服務，經營管理診斷遵循客觀性、系統(tǒng)性、效率性、雙向性、階段性原則，針對企業(yè)在經營管理過程中暴露出來的問題，進行科學、系統(tǒng)的分析與研究，進行市場調研和客戶滿意率調查，確定問題的性質、原因和主次，幫助企業(yè)尋求解決問題的對策，提供詳細的診斷報告，以改進企業(yè)各方面的工作。合同期限可視客戶需求而定。

　　3.顧問咨詢。物業(yè)管理企業(yè)根據項目開發(fā)商（或業(yè)主）的要求與其簽署顧問咨詢合同，委派專業(yè)顧問或團隊，就物業(yè)項目特定的經營、管理等問題及其它業(yè)務，如物業(yè)項目在規(guī)劃及建設方面的可行性報告；物業(yè)項目在工程技術設計、建筑及內部裝修方面的咨詢和技術支持；物業(yè)項目開業(yè)、入住籌備指導；經營項目（酒店、寫字樓、商業(yè)、會所和酒店式公寓等）的市場營銷、品牌推廣；企業(yè)人員招聘、培訓和團隊建設等方面提供專業(yè)顧問咨詢和指導。合同期限一般1～3年。

　　4.員工培訓。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署培訓協(xié)議，根據物業(yè)項目的實際情況，從管理層到員工層實施培訓，分階段、分步驟、有針對性的提供全方位、多層次的專項培訓課程。通過培訓使企業(yè)受訓人員了解和掌握物業(yè)經營、管理和服務的基本知識，用新的市場化的管理理念、服務標準和專業(yè)水平，全面提升物業(yè)項目經營管理水平和日常服務水準，塑造企業(yè)形象。合同期限可視客戶需求而定。

　　5.營銷租售代理。有銷售資質的物業(yè)管理企業(yè)，依據自身或與合作伙伴建立戰(zhàn)略聯(lián)盟形成的營銷網絡和客戶資源，在國內和世界各地可為其它客戶提供市場調研、產品策劃、房屋銷售、酒店和度假村預定、會所連鎖經營，寫字樓、商業(yè)和公寓租售代理服務等。

　　四、五種專項服務

　　裝修裝飾設計施工監(jiān)理（裝修）、公共秩序維護（保安）、清潔衛(wèi)生（保潔）、園區(qū)景觀綠化養(yǎng)護（綠化）、公用部位公用設施的日常運行和維護（工程）等。這五種專項服務有的需要具有相應資質，實踐中可根據客戶的需求選擇一種或多種專項服務，同時也可以與有關管理方式或專業(yè)服務方式一起同時提供給客戶，供其選擇，類似菜單模式。

　　五、經營型物業(yè)風險防范

　　1.當前物業(yè)管理企業(yè)在與開發(fā)商（或業(yè)主）的合作中，基本采用的都是上述三個“五”的管理模式，既有選擇單一種類的，也有將五類管理方式、五項專業(yè)服務和專項服務中的部分種類交叉包容進行的。從風險角度考慮，筆者認為一般情況下不宜采取承包性經營和附帶擔保性質的管理方式，具體情況可另行協(xié)商。

　　2.合作企業(yè)（開發(fā)商或業(yè)主）應具有獨立法人資格，擁有必要的經濟實力和經營資源，資信可靠，無巨額債務和不良資產。

　　3.物業(yè)項目財產關系清晰，土地、房產使用合法。

　　4.物業(yè)項目應在北京或其它省、市中心城市或著名旅游區(qū)、商務區(qū)、居住區(qū)，位置適中，交通便利，有一定的客源市場或潛在的消費對象與群體。

　　5.經營型物業(yè)項目要形成一定規(guī)模，才有利可圖。酒店、度假村和公寓客房數量應每套不少于80間，要有相應的配套服務設施，星級標準為最低達到國家星級評定標準的三星級酒店標準；寫字樓的建筑面積應在1萬平方米以上；商業(yè)項目建筑面積應在1萬平方米以上，且要處于繁華商圈或大型居住社區(qū)內；會所項目建筑面積要在3千平方米以上，功能布局要合理；特許經營類物業(yè)項目應符合物業(yè)管理企業(yè)的品牌要求。

　　6.企業(yè)自愿接受物業(yè)管理企業(yè)的管理體系，認同企業(yè)的文化、經營理念和管理標準，執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式。

　　六、遠洋物業(yè)在三個“五”經營管理模式方面的一些探索

　　1.拓展專業(yè)服務，開拓房屋經紀市場。遠洋物業(yè)的前身是一家房地產經紀公司，在2000年取得物業(yè)管理資質之后，充分利用逐漸擴大的物業(yè)管理資源，建立了獨立于物業(yè)管理業(yè)務之外的房屋經紀中心，通過與全球最大的不動產中介機構——21世紀不動產的5年加盟合作，積累了市場經驗、培養(yǎng)出一支專業(yè)隊伍。我們在各個住宅小區(qū)內均建立了遠洋物業(yè)房屋經紀中心，依托物業(yè)管理資源及專業(yè)的服務、依靠廣大客戶的信任，贏得了在管小區(qū)大部分房屋租賃的市場份額，并逐漸成為延伸物業(yè)服務，成為贏得客戶滿意的一條重要渠道。

　　2.找準定位，實行專業(yè)化經營管理模式，創(chuàng)立社區(qū)經營服務型會所。會所一般有四種：商務型會所、旅游休閑型會所、專業(yè)俱樂部、社區(qū)會所。遠洋物業(yè)將所管小區(qū)的會所定位于社區(qū)服務經營開放型會所。會所經營首先是滿足小區(qū)廣大業(yè)主的需求，針對客戶群進行定位，并倡導“酒店式”服務理念；其次是拓展經營渠道，引進增加業(yè)主所需要的新的經營項目，實現經營者、客戶與商戶的多贏；第三，狠抓內部管理，成本領先，尤其是抓會所能源消耗這只“老虎”。任何事做好了都有可能創(chuàng)造奇跡。在北京絕大多數小區(qū)會所均虧損的情況下，遠洋物業(yè)負責經營的幾個會所都實現了贏利，可以說創(chuàng)造了一個奇跡。

　　參考文獻：

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