三、停車場所

　　目前，我國有關(guān)停車場的權(quán)屬糾紛尤為普遍。常見的糾紛如，開發(fā)商承諾“為本樓住戶提供地下停車場的停車車位”，卻又將停車場專賣于特定業(yè)主；物業(yè)管理公司將停車場低價(jià)出租給特定人專用，侵害業(yè)主共同權(quán)益等。從各國的立法和學(xué)說看，停車場的權(quán)屬也是區(qū)分所有權(quán)中最有爭論的問題。日本將停車場區(qū)分為屋內(nèi)停車場和屋外停車場。屋外停車場屬于在共有地基上設(shè)定專用使用權(quán)；屋內(nèi)停車場，日本最高法院判決認(rèn)為構(gòu)成區(qū)分所有之標(biāo)的，為專有部分。主要理由是：停車場滿足專有部分的兩個(gè)要件，即構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性。但日本學(xué)界對此持批判態(tài)度，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以共用部分專用使用權(quán)確認(rèn)停車場權(quán)屬比較妥當(dāng)。我國有學(xué)者也認(rèn)為，地下停車場可以與上面樓層分開而成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。也有學(xué)者認(rèn)為，在理論或者立法上應(yīng)當(dāng)將停車位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，再由業(yè)主購買（直接計(jì)入各個(gè)物業(yè)的成本）或者在業(yè)主公約中約定專用使用權(quán)。但這在我國目前的適用有困難，由此不妨可以將停車位作為專有部分的附屬物，由業(yè)主自愿購買，不愿購買或剩下的可以由原開發(fā)商繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)，委托物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。

　　筆者認(rèn)為，目前我國司法實(shí)踐中確定停車場權(quán)屬，應(yīng)注意考慮以下幾點(diǎn)：1.區(qū)分不同的類型。對地下室形態(tài)或者室外共用基地上的停車場，一般應(yīng)確定為屬于共用部分，共有權(quán)屬全體區(qū)分所有人，但可以通過業(yè)主公約或者開發(fā)商事先出賣、區(qū)分所有人事后追認(rèn)的形式設(shè)定專用使用權(quán)；對地上以小型獨(dú)立的停車空間形態(tài)存在的且規(guī)劃設(shè)計(jì)及宣傳材料中沒有明示是作為公共設(shè)施的，可以確定為專有部分，同房產(chǎn)一樣單獨(dú)出賣所有權(quán)（當(dāng)然目前還存在產(chǎn)權(quán)登記方面的障礙），也可以作為房產(chǎn)的附屬物出賣。2.對已作為小區(qū)公共配套設(shè)施的一部分納入了房價(jià)或者在規(guī)劃、宣傳材料中以公共用途定性的，一般宜確定為共用部分，由全體區(qū)分所有人享有共有權(quán)。如果開發(fā)商再拿去賣，重復(fù)獲利，應(yīng)不予支持。

　　四、地基、小區(qū)空地、場地

　　對建筑物地基的使用權(quán)歸區(qū)分所有人共有，此基本為通說。也就是說，如果建筑物發(fā)生了毀損需要重建或者拆除，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有人對地基的使用都享有權(quán)利。但是，小區(qū)空地、場地的權(quán)屬則往往比較復(fù)雜，這里還涉及到土地、空間的增建改建問題。增建改建權(quán)屬于開發(fā)利用權(quán)，這種權(quán)利一般應(yīng)屬于所有權(quán)人，當(dāng)然，所有權(quán)人可以將這一權(quán)利轉(zhuǎn)讓，由特定人繼受獲得。司法實(shí)踐中，判斷小區(qū)空地、場地的權(quán)屬是由業(yè)主共同享有，還是由開發(fā)商自己保留，應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)：1.從開發(fā)商的規(guī)劃、出售和宣傳行為中是否可判明這些空地、場地性質(zhì)為公用；2.開發(fā)商是否明示保留了對這些空地、場地的所有權(quán)使用權(quán)；3.這些空地、場地是否已作為房價(jià)的成本并已由業(yè)主承擔(dān)；4.如果本身已作為公共場地在使用，開發(fā)商擅自改變公共用途改建其他，根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定是否構(gòu)成對業(yè)主法定“共用權(quán)”的侵害；5.開發(fā)商的增建改建獲得行政許可或者被定為非法建筑，不應(yīng)實(shí)質(zhì)影響民事權(quán)利歸屬的判斷。