我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，因而為使其形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模和達(dá)到一定的規(guī)范則需要采取有力的對(duì)策，而有力的對(duì)策，來(lái)自于以戰(zhàn)略的眼光對(duì)問(wèn)題進(jìn)行較深層次的研究和探索。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，物業(yè)管理很需要大力發(fā)展，否則，城市小區(qū)的建設(shè)和現(xiàn)代化的維護(hù)成本就會(huì)失之過(guò)高，從而嚴(yán)重影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；從短期看，推行物業(yè)管理，需要對(duì)國(guó)家、企業(yè)、職工的利益關(guān)系重新進(jìn)行較大的調(diào)整，尤其是對(duì)職工個(gè)人利益沖擊最大。但不可避免地因受到部分企業(yè)虧損嚴(yán)重和舊城、危險(xiǎn)房改造中大量住戶(hù)遷往郊區(qū)等因素的牽制，一時(shí)很難調(diào)整到位。所以，一哄而起，強(qiáng)行推行物業(yè)管理，肯定不行。而過(guò)分估計(jì)當(dāng)前的困難，物業(yè)管理的步伐就無(wú)法加快。

　　根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理的實(shí)際情況和自己所特有的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，當(dāng)前，迫切需要采取以下對(duì)策：

　　（一）為物業(yè)管理落實(shí)和籌措必要的資金

　　物業(yè)管理是繼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建造和銷(xiāo)售后的一項(xiàng)特殊性的管理服務(wù)行業(yè)。培育、扶植和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理走上良性循環(huán)和規(guī)范的軌道，首先應(yīng)保證物業(yè)管理的資金籌措到位，并從政策法規(guī)和經(jīng)營(yíng)上規(guī)范物業(yè)管理中各類(lèi)經(jīng)費(fèi)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)管理公司感到最頭痛的是資金來(lái)源問(wèn)題，沒(méi)有錢(qián)，一切管理都無(wú)從談起。

　　以大連市為例：據(jù)統(tǒng)計(jì)：1995年職工人均工資6800元，其中城鎮(zhèn)居民人均生活費(fèi)4777元，平均每月398元。而市中心區(qū)商品房平均價(jià)格為每平方米3500—4000元，有的裝璜好一點(diǎn)的每平方米高達(dá)5000元以上。人均收入一般和人均生活費(fèi)較低的條件下卻長(zhǎng)期維持較高的地價(jià)和房?jī)r(jià)，這無(wú)疑表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新區(qū)建設(shè)和舊城改造以及聯(lián)建過(guò)程中，長(zhǎng)期獲取超額利潤(rùn)，特別在房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)尚未健全的情況下更為明顯。從全市范圍來(lái)看，大連市工、商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益大致屬于中等，目前，工業(yè)企業(yè)的虧損較大，近期內(nèi)還難于要使廣大居民觀念轉(zhuǎn)變，心甘情愿樂(lè)于交納物業(yè)管理費(fèi)用，使他們?cè)谌粘＞幼∩�活中認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理是現(xiàn)代化都市一種迫切需要，也是生活方式的一種轉(zhuǎn)變。這就迫切需要物業(yè)管理要有較高素質(zhì)的人才。

　　目前，我國(guó)物業(yè)管理人員大體有以下四類(lèi)組成。一類(lèi)是房管所管理人員，二類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分出的一部分人員，三類(lèi)是企業(yè)系統(tǒng)房行政后勤分出的一部分人員，四類(lèi)是從其它行業(yè)重新招收的人員。這些人員有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是對(duì)物業(yè)管理了解甚少，有的認(rèn)為還是原先的房管所，所不同的僅僅是換換牌子，上級(jí)要求成立而已。至于對(duì)物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、原則、運(yùn)行方式更是知道的可憐。對(duì)此，要采取一些堅(jiān)實(shí)的措施。一是選配好物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)人才，包括主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)那些觀念陳舊、物業(yè)管理工作推不開(kāi)，缺乏創(chuàng)新精神、無(wú)所事事的，一概堅(jiān)決不用。二是要適當(dāng)從外地、外單位引進(jìn)一批高層建筑和普通住宅的優(yōu)秀管理人才，特別注意引進(jìn)有知識(shí)、有能力、有創(chuàng)新精神的學(xué)者型管理人才�，F(xiàn)在我國(guó)有一種現(xiàn)象，一談到加強(qiáng)物業(yè)管理，往往派人到廣州、深圳、上海等南方城市學(xué)習(xí)、考察，其實(shí)這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。有關(guān)部門(mén)應(yīng)該有一個(gè)長(zhǎng)期的引進(jìn)規(guī)劃，引進(jìn)多少？引進(jìn)哪些人才？從哪里引？計(jì)劃投資多少？如果人才引下來(lái)，現(xiàn)有人員水平又上不去，我國(guó)的物業(yè)管理將很難打開(kāi)局面、上檔次。三是要有針對(duì)性的根據(jù)物業(yè)管理公司的實(shí)際，對(duì)現(xiàn)有工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們的思想觀念和工作能力跨上一個(gè)臺(tái)階。物業(yè)管理培訓(xùn)不能走過(guò)場(chǎng)，現(xiàn)在的培訓(xùn)大多是盈利性的，或者利用培訓(xùn)機(jī)會(huì)到各地旅游，真正學(xué)到的東西不多。比較有效的辦法是分批分期進(jìn)行集訓(xùn)，系統(tǒng)地學(xué)習(xí)物業(yè)管理有關(guān)知識(shí)，并經(jīng)過(guò)考試取得上崗合格證書(shū)。四是在實(shí)際工作中全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，物業(yè)管理是一門(mén)學(xué)問(wèn)，需要多方面的知識(shí)，我們有些同志僅僅把它看成是收房租，搞維修是不對(duì)的。實(shí)際上物業(yè)管理所要提供的服務(wù)，是一種全面的以人為本的服務(wù)，這就需要建立和諧的人際關(guān)系、公共關(guān)系以及良好的心理素質(zhì)。

　　（二）加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，切實(shí)建立有效的激勵(lì)機(jī)制

　　走向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是物業(yè)管理發(fā)展完善的動(dòng)力。所以，物業(yè)管理公司要想在今后激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷并占有一席之地，就必須加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，建立有效的激勵(lì)機(jī)制，只有這樣，才能充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，使管理工作充滿(mǎn)生機(jī)和活力。

　　一是形成人人奮發(fā)向上、努力進(jìn)取，提高效率，增大效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展壯大的激勵(lì)機(jī)制，這種機(jī)制的前提和基礎(chǔ)是把管理看成商品，把接受更多的委托看成是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的第一要義，從而使這種外界壓力最終轉(zhuǎn)變成激發(fā)職工團(tuán)結(jié)一致、奮發(fā)向上的動(dòng)力。二是建立提高職工待遇的激勵(lì)機(jī)制。物業(yè)管理公司的職工素質(zhì)之所以要求較高，這是由他們的工作難度較大、任務(wù)較重的特征所決定的，起碼在目前的雙軌制條件下這一點(diǎn)尤為突出。所以，逐步提高他們的工資待遇，使他們的工資略高于房管部門(mén)的職工，也是應(yīng)該和可行的。目前，我國(guó)房管部門(mén)職工的工資待遇大體屬于中等水平，為提高積極性，調(diào)動(dòng)他們的內(nèi)在潛力，物業(yè)管理公司職工的年收入可否在原先的基礎(chǔ)上，再提高20%，提高到工薪階層的上等水平，以增強(qiáng)自豪感和責(zé)任心，同時(shí)，也帶動(dòng)物業(yè)管理公司職工工作作風(fēng)的轉(zhuǎn)變，使他們專(zhuān)心一意地在本職工作上下功夫，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)水平和工作能力。三是建立物業(yè)管理公司增加效益的激勵(lì)機(jī)制。為保證物業(yè)管理公司收支平衡和有能力支付較高的工資，物業(yè)管理公司在搞好主業(yè)、搞好服務(wù)的前提下，千方百計(jì)增加公司收入。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，預(yù)先考慮物業(yè)管理公司日后的辦公用房和可供從事多種經(jīng)營(yíng)的地皮和房屋，為物業(yè)管理公司開(kāi)展工作打下良好的基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋移交的同時(shí)，留足給物業(yè)管理公司的啟動(dòng)資金，特別是新建住宅小區(qū)、相對(duì)集中的住房、高層非普通住宅，使物業(yè)管理公司一啟動(dòng)就自負(fù)盈虧，為完全意義上的物業(yè)管理公司打下牢固的基礎(chǔ)。再次，主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可給予物業(yè)管理公司一定的定期定量補(bǔ)貼或允許一定的虧損額，這種作法并不是搞平均主義、大鍋飯，而是通過(guò)逐步減少的定量補(bǔ)貼，給白手起家、“一窮二白”的物業(yè)管理公司一定扶持，為物業(yè)管理公司發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)提供某些必要條件，使他們能夠從一開(kāi)始就能挪開(kāi)步，正常運(yùn)行。同時(shí)，這種作法本身就給物業(yè)管理公司能夠提前做到自負(fù)盈虧而給予的一種獎(jiǎng)勵(lì)，使之具有強(qiáng)烈的吸引力，鼓勵(lì)他們想方設(shè)法，努力發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)，增加效益，盡快地減少對(duì)開(kāi)發(fā)公司和主管部門(mén)的依賴(lài)。四是加強(qiáng)管理，注重培養(yǎng)，對(duì)物業(yè)管理公司工作人員定期進(jìn)行考核，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的制度，凡是不學(xué)習(xí)、無(wú)所事事、不努力向上，不稱(chēng)職的，堅(jiān)決調(diào)離或集中辦集訓(xùn)班，從另一個(gè)角度來(lái)提高職工的積極性。五是保持清醒頭腦，對(duì)物業(yè)管理公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，采取審慎的科學(xué)態(tài)度，對(duì)有條件實(shí)行物業(yè)管理的，則堅(jiān)決不適時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理；對(duì)一些老式分散的舊有公房和大量私房的老居民散點(diǎn)，則采取多方論證、多方調(diào)查、多方征求住戶(hù)意見(jiàn)，進(jìn)行科學(xué)的系統(tǒng)的研究，防止物業(yè)管理?xiàng)l件尚不成熟就不顧后果，一哄而起，貿(mào)然進(jìn)入，最終陷于其中而一時(shí)難于自拔，使其物業(yè)管理的積極性受到嚴(yán)重挫折。但也要看到，對(duì)這些一時(shí)難于開(kāi)展物業(yè)管理的地區(qū)，并不是“鐵板一塊”，永久無(wú)法進(jìn)行物業(yè)管理，還要采取科學(xué)的態(tài)度加以分析。首先，要看舊城、舊房改造的規(guī)劃，什么時(shí)候進(jìn)行改造，什么時(shí)候加以規(guī)劃，一般來(lái)講，對(duì)近期內(nèi)要進(jìn)行改造的地區(qū)，當(dāng)然要等到規(guī)劃改造以后再來(lái)實(shí)行物業(yè)管理，這樣社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益會(huì)更好，對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展壯大也有好處。其次，也要分析這個(gè)地區(qū)的人均收入和人們的富裕程度，收入達(dá)不到一定比例，開(kāi)展物業(yè)管理困難將更大。第三，即使成立了物業(yè)管理公司，也要根據(jù)所管理的地塊特點(diǎn)進(jìn)行搭配，考慮到人員文化層次，收入水平，也要考慮到地區(qū)遠(yuǎn)近。這樣，不僅保證了物業(yè)管理公司能夠得到一定的收入，又使物業(yè)管理得以順利地在廣大住戶(hù)中深入人心，推廣開(kāi)來(lái)。業(yè)管理公司開(kāi)展工作打下良好的基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋移交的同時(shí)，留足給物業(yè)管理公司的啟動(dòng)資金，特別是新建住宅小區(qū)、相對(duì)集中的住房、高層非普通住宅，使物業(yè)管理公司一啟動(dòng)就自負(fù)盈虧，為完全意義上的物業(yè)管理公司打下牢固的基礎(chǔ)。再次，主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可給予物業(yè)管理公司一定的定期定量補(bǔ)貼或允許一定的虧損額，這種作法并不是搞平均主義、大鍋飯，而是通過(guò)逐步減少的定量補(bǔ)貼，給白手起家、“一窮二白”的物業(yè)管理公司一定扶持，為物業(yè)管理公司發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)提供某些必要條件，使他們能夠從一開(kāi)始就能挪開(kāi)步，正常運(yùn)行。同時(shí)，這種作法本身就給物業(yè)管理公司能夠提前做到自負(fù)盈虧而給予的一種獎(jiǎng)勵(lì)，使之具有強(qiáng)烈的吸引力，鼓勵(lì)他們想方設(shè)法，努力發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)，增加效益，盡快地減少對(duì)開(kāi)發(fā)公司和主管部門(mén)的依賴(lài)。四是加強(qiáng)管理，注重培養(yǎng)，對(duì)物業(yè)管理公司工作人員定期進(jìn)行考核，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的制度，凡是不學(xué)習(xí)、無(wú)所事事、不努力向上，不稱(chēng)職的，堅(jiān)決調(diào)離或集中辦集訓(xùn)班，從另一個(gè)角度來(lái)提高職工的積極性。五是保持清醒頭腦，對(duì)物業(yè)管理公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，采取審慎的科學(xué)態(tài)度，對(duì)有條件實(shí)行物業(yè)管理的，則堅(jiān)決不適時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理；對(duì)一些老式分散的舊有公房和大量私房的老居民散點(diǎn)，則采取多方論證、多方調(diào)查、多方征求住戶(hù)意見(jiàn)，進(jìn)行科學(xué)的系統(tǒng)的研究，防止物業(yè)管理?xiàng)l件尚不成熟就不顧后果，一哄而起，貿(mào)然進(jìn)入，最終陷于其中而一時(shí)難于自拔，使其物業(yè)管理的積極性受到嚴(yán)重挫折。但也要看到，對(duì)這些一時(shí)難于開(kāi)展物業(yè)管理的地區(qū)，并不是“鐵板一塊”，永久無(wú)法進(jìn)行物業(yè)管理，還要采取科學(xué)的態(tài)度加以分析。首先，要看舊城、舊房改造的規(guī)劃，什么時(shí)候進(jìn)行改造，什么時(shí)候加以規(guī)劃，一般來(lái)講，對(duì)近期內(nèi)要進(jìn)行改造的地區(qū)，當(dāng)然要等到規(guī)劃改造以后再來(lái)實(shí)行物業(yè)管理，這樣社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益會(huì)更好，對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展壯大也有好處。其次，也要分析這個(gè)地區(qū)的人均收入和人們的富裕程度，收入達(dá)不到一定比例，開(kāi)展物業(yè)管理困難將更大。第三，即使成立了物業(yè)管理公司，也要根據(jù)所管理的地塊特點(diǎn)進(jìn)行搭配，考慮到人員文化層次，收入水平，也要考慮到地區(qū)遠(yuǎn)近。這樣，不僅保證了物業(yè)管理公司能夠得到一定的收入，又使物業(yè)管理得以順利地在廣大住戶(hù)中深入人心，推廣開(kāi)來(lái)。