物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》第二章(9)

2011-11-07 16:42 來源: 打印 | 收藏 |
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(三)周期風(fēng)險

周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣,房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明,美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18~20年,香港為7~8年,日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段,進而進入蕭條階段時,房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮,常使一些實力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

(四)變現(xiàn)風(fēng)險

變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn),銷售過程復(fù)雜,流動性差,其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此,當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時,由于房地產(chǎn)市場的不完備,必然使投資者蒙受折價損失。

(五)利率風(fēng)險

調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率,政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向,從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損,利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

長期以來,房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險并不顯著,因為盡管抵押貸款利率在不斷變化,但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款,這實際上是將利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了金融機構(gòu)。然而今天就不同了,房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款,金融機構(gòu)越來越強調(diào)其資金的流動性、盈利性和安全性,其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動利率貸款,我國各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此,如果融資成本增加,房地產(chǎn)投資者的收益就會下降,其所投資物業(yè)的價值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款,在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響,因為新的投資者必須支付較高的融資成本,從而使其置業(yè)投資的凈運營收益減少,相應(yīng)地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

(六)政策風(fēng)險

政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等,均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響,從而給投資者帶來風(fēng)險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等,就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效方法,是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

(七)政治風(fēng)險

房地產(chǎn)的不可移動性,使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生,不僅會直接給建筑物造成損害,而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生,是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

(八)或然損失風(fēng)險

或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司,然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象,因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投保,盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

盡管置業(yè)投資者可以要求租戶來擔(dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險的責(zé)任,但是租戶對物業(yè)的保險安排對業(yè)主來說往往是不完全的。

一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害,物業(yè)變得不能再出租使用,房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。所以,有些投資者在物業(yè)投保的同時,還希望其租金收入亦能有保障,因此也就租金收益進行保險。然而,雖說投保的項目越多,其投資的安全程度就越高,但投保是要支付費用的,如果保險費用的支出占租金收入的比例太大,投資者就差不多是在替保險公司投資了。所以,最好的辦法是加強物業(yè)管理工作,定期對建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進行檢查,防患于未然。

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責(zé)任編輯:向日葵
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