財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。

盈利能力指標(biāo)，是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用；動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。

清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目償債能力的評(píng)價(jià)結(jié)果。

盈利指標(biāo)計(jì)算方法

（一）動(dòng)態(tài)指標(biāo)

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

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