物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》第四章第三節(jié)(8)

2011-11-08 16:34 來源: 打印 | 收藏 |
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十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價

市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價,是一組與政府對價格管制或干預的程度有關(guān)的價格。《中華人民共和國價格法》(1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號公布)第3條規(guī)定:“國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律,大多數(shù)商品和服務價格實行市場調(diào)節(jié)價,極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。”在房地產(chǎn)價格方面,例如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日國務院令第248號發(fā)布)第30條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格,由當事人協(xié)商議定;但是,享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格,應當實行政府指導價或者政府定價。”可見,從政府對價格管制或干預的程度來劃分,可將房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。

市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定,通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度,指導經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中,出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。

政府對價格的干預,還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最高價格;最低限價又稱最低保護價,是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最低價格。政府對價格的干預還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等,如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價,按保本微利原則確定。其中,經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金七項因素,利潤控制在3%以下。

十一、原始價值、賬面價值、市場價值

原始價值簡稱原值、原價,也稱歷史成本、原始購置成本,是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本,包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關(guān)稅費等。會計核算的歷史成本原則,要求將原始價值作為資產(chǎn)的入賬價值。

賬面價值又稱賬面凈值、折余價值,是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。

市場價值又稱實際價值,是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格;或者假設把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易,它最可能實現(xiàn)的價格。

原始價值是始終不變的,賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的,市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān),但通常情況下是無關(guān)的。例如,某公司在1990年以500萬元購入了某項資產(chǎn),這筆交易客觀地計量了該項資產(chǎn)的價值,會計師就將這個價值計入資產(chǎn)負債表中。但是,這500萬元是該項資產(chǎn)1990年的價值,它與該項資產(chǎn)現(xiàn)今的市場價值也許毫不相干了。另外,會計師試圖通過從資產(chǎn)負債表中定期扣減折舊額來反映該項資產(chǎn)隨著時間的流逝而出現(xiàn)的老化。然而,1990年購買的該項資產(chǎn)也許在功能上早已落后,因此,在今天來看它可能完全喪失了價值;或者由于通貨膨脹或稀缺性增加,它現(xiàn)在的市場價值已遠遠高于原來的購置價格。物業(yè)由于具有保值增值特性,通常雖然經(jīng)過了若干年的使用,其市場價值比過去的購置價格還要高。

房屋重置價格是指某一基準日期,不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋,建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。

建設工程教育網(wǎng)整理

責任編輯:向日葵
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