物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》第四章第五節(jié)(1)

2011-11-08 16:43 來(lái)源: 打印 | 收藏 |
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物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的,對(duì)特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值,通?梢詮娜缦3個(gè)途徑來(lái)求。

①近期市場(chǎng)上類(lèi)似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于其他買(mǎi)者最近購(gòu)買(mǎi)類(lèi)似物業(yè)的價(jià)格,即基于類(lèi)似物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值;

②如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類(lèi)似的物業(yè)需要多少費(fèi)用——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于重新開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)似物業(yè)所必需的代價(jià),即基于物業(yè)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本來(lái)衡量其價(jià)值;

③如果將該宗物業(yè)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于該宗物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和,即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來(lái)收益來(lái)衡量其價(jià)值。由此在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件,有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用,以相互驗(yàn)證,有時(shí)是相互補(bǔ)充的,但不應(yīng)相互替代。在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí),一般要求同時(shí)采用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法,而且可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法。

一、市場(chǎng)法

(一)市場(chǎng)法概述

市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、比較法,是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較,對(duì)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚,以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其中,估價(jià)對(duì)象是指需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體物業(yè);估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間;類(lèi)似物業(yè)是指與估價(jià)對(duì)象相同或者相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。

市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè),如物業(yè)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè),如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等,則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期,存在著較多類(lèi)似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū),就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行:①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。其中,根據(jù)處理的內(nèi)涵不同,分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ),價(jià)格修正即交易情況修正,價(jià)格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整;④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

(二)搜集交易實(shí)例

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià),首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一般來(lái)說(shuō),不能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無(wú)效的。但這些報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例,才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情,才能據(jù)此評(píng)估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此,首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容,一般包括:①交易實(shí)例物業(yè)的狀況,如名稱(chēng)、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周?chē)h(huán)境、景觀等;②交易雙方,如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱(chēng)、之間的關(guān)系;③成交日期;④成交價(jià)格,包括計(jì)價(jià)方式(如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)等)和價(jià)款;⑤付款方式,如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比率、貸款期限);⑥交易情況,如交易目的(賣(mài)方為何而賣(mài),買(mǎi)方為何而買(mǎi)),交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等),交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式,有無(wú)利害關(guān)系人之間的交易(關(guān)聯(lián)交易)、急賣(mài)急買(mǎi)、人為哄抬等特殊交易情況。

(三)選取可比實(shí)例

針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的,不是任何交易實(shí)例都可以用來(lái)參照比較的,有些交易實(shí)例并不適用。因此,需要選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。我們把這些可用于參照比較的交易實(shí)例,稱(chēng)為可比實(shí)例。

選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個(gè)基本要求:①可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類(lèi)似物業(yè);②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;③可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好,但是,如果要求選取的數(shù)量過(guò)多,一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到,二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大,因此,一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例即可。

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責(zé)任編輯:向日葵
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