物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》第四章第五節(jié)(7)

2011-11-08 16:49 來源: 打印 | 收藏 |
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(五)建筑物的折舊

1.建筑物折舊的概念和內(nèi)容

估價(jià)上的建筑物折舊與會(huì)計(jì)上的建筑物折舊,雖然都稱為折舊并有一定的相似之處,但因兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失,其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額,即

建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場價(jià)值

建筑物的重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值,將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整,其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。根據(jù)造成建筑物折舊的原因,可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

(1)物質(zhì)折舊:

是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個(gè)方面來認(rèn)識和把握。

自然經(jīng)過的老化主要是由自然力作用引起的,如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等,它與建筑物的實(shí)際年齡(建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù))正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件,如酸雨多的地區(qū),建筑物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的,它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。例如,居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途建筑物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的,包括自然方面的,如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi);人為方面的,如失火、碰撞等。對于這些損毀即使進(jìn)行了修復(fù),但可能仍然有“內(nèi)傷”。延遲維修的損壞殘存主要是由沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的,它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞,或已有的損壞仍然存在,如門窗有破損,墻體或地面有裂縫、洞等。

(2)功能折舊:

是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因,可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如,住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)狻㈦娫捑路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營。例如,設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠,建筑式樣過時(shí),內(nèi)部空間格局欠佳等。拿住宅來說,現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅,即客廳、廚房、衛(wèi)生間大,臥室小,壁櫥多的住宅,過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅,相對而言就過時(shí)了。再如高檔辦公樓,現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng),如果某個(gè)所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠,相對而言其功能就落后了。功能過剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對物業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。例如,某幢廠房的層高為6m,但如果當(dāng)?shù)貜S房的標(biāo)準(zhǔn)層高為5m,則該廠房超高的1m因不能被市場接受而使其所多花的成本成為無效成本。

(3)經(jīng)濟(jì)折舊:

是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變,包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等),也可能是其他因素(如政府政策變化等)。例如,一個(gè)高級居住區(qū)附近興建了一座工廠,該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降,這就是一種經(jīng)濟(jì)折舊。這種經(jīng)濟(jì)折舊一般是永久性的。再如,在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期以及高稅率、高失業(yè)率等,物業(yè)的價(jià)值下降,這也是一種經(jīng)濟(jì)折舊。但這種現(xiàn)象不會(huì)永久下去,當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后,這種經(jīng)濟(jì)折舊也就消失了。

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責(zé)任編輯:向日葵
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