（三）物業(yè)凈收益的求取

運用收益法估價（無論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預(yù)測估價對象的未來收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益。

出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔(dān)的費用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素（地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤），一般為其中的維修費、管理費、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費用，稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔(dān)的部分。

在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費用項目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費用均由出租人負擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)�部扣除；如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負擔(dān)的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實的物業(yè)租賃中，如果出租人負擔(dān)的費用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負擔(dān)的費用項目多，名義租金就會低一些。

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