一、物業(yè)管理中的成本

（一）成本的含義

一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和活勞動的耗費。它包括兩大部分：一是所耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值，即物化勞動的價值，如企業(yè)生產(chǎn)所耗費的材料的轉(zhuǎn)移價值、所耗費的設(shè)備轉(zhuǎn)移價值等；二是活勞動或勞動力耗費所創(chuàng)造的價值，即勞動者的必要勞動耗費的補償價值，表現(xiàn)為勞動者的工資及福利費等。

物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，如進(jìn)行物業(yè)的維修、清潔和保養(yǎng)等，從性質(zhì)上看也屬于生產(chǎn)活動，也會發(fā)生各種生產(chǎn)耗費。這些生產(chǎn)耗費同樣包括生產(chǎn)資料中的勞動手段如物業(yè)維修用機(jī)器設(shè)備等，勞動對象如維修用材料，以及勞動力如人工費等方面的耗費。一定時期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費用，我們稱其為物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)費用。物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費用的總和，就是這些物業(yè)的物業(yè)管理成本。一定時期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。

此外，物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動會發(fā)生管理費用，為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財務(wù)費用，這些費用又稱為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費用，它們大多按時期發(fā)生，難以按受托物業(yè)進(jìn)行歸集，為了簡化成本核算，都作為期間費用處理，不計入成本，但計入并沖減當(dāng)期損益。

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。1998年4月財政部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》第七條也非常明確地這樣界定。

（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成

《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》指出，除該規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》。據(jù)此可知，物業(yè)管理成本由以下兩個部分構(gòu)成：

1．營業(yè)成本

營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

（1）直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

（2）直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

（3）間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護(hù)費、保安費、綠化維護(hù)費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

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