(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分
物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本,其用途各不相同。前面所介紹的物業(yè)管理成本的構(gòu)成實(shí)際上就是按照經(jīng)濟(jì)用途的不同來(lái)分類的。
按經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類,有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因,從而可為降低成本,加強(qiáng)成本管理指明方向。
(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分
按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分,可將成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本。
(1)固定成本
這是指在相關(guān)的范圍內(nèi),所發(fā)生的成本總額保持相對(duì)穩(wěn)定,不隨物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量而變化的項(xiàng)目,如固定資產(chǎn)的折舊、第一線物業(yè)管理師的基本工資等。但當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減超過(guò)一定幅度(相關(guān)范圍)時(shí),固定成本會(huì)相對(duì)地有所增減,所以固定成本也稱為“相對(duì)固定成本”。
(2)變動(dòng)成本
變動(dòng)成本是指其成本總額隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減變動(dòng)而變動(dòng)的那部分成本。它又可以劃分為比例變動(dòng)成本和非比例變動(dòng)成本兩個(gè)部分。比例變動(dòng)成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而比例變化的費(fèi)用,如物業(yè)管理成本中的原材料成本。非比例變動(dòng)成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而呈同向趨勢(shì)變化的項(xiàng)目,如物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動(dòng)力等。
(3)半固定或半變動(dòng)成本
是指成本的發(fā)生,隨著業(yè)務(wù)量的增減而變動(dòng),但不呈正比例變動(dòng)的情況。半固定或半變動(dòng)成本又稱混合成本,系即使無(wú)產(chǎn)量時(shí),也有一定的支出,而當(dāng)生產(chǎn)開始時(shí),成本會(huì)按一定比率增加。
將成本劃分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本,對(duì)于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來(lái)說(shuō),由于固定成本總額與業(yè)務(wù)量的變動(dòng)關(guān)系不大,因此降低單位業(yè)務(wù)量的固定成本應(yīng)從增加業(yè)務(wù)量和減少費(fèi)用的絕對(duì)額入手;而變動(dòng)成本隨著業(yè)務(wù)量的變動(dòng)而變動(dòng),因此降低變動(dòng)成本應(yīng)從降低單位業(yè)務(wù)量的消耗入手。此外,這種成本劃分方式,還有利于進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與決策。
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