物業(yè)管理師

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2012年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》復(fù)習(xí)指導(dǎo)(14)

2012-02-14 15:38 來源: 打印 | 收藏 |
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  一、房屋租賃合同的概念和法律特征

 。ㄒ唬┓课葑赓U合同的概念

  房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的,用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議,是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系,在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。因此,在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對雙方的權(quán)利與義務(wù)作出明確的規(guī)定,并且以文字形式形成書面記錄,成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。

  經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理者一般有出租物業(yè)的責(zé)任,盡管這種責(zé)任根據(jù)業(yè)主的不同要求會有變化,如有一些物業(yè)管理者可能是惟一的出租代理,而另一些則可能與外界的獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共同承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理者應(yīng)熟悉房屋租賃的相關(guān)法律及租賃合同的基本條款,以便有效地管理。

 。ǘ┓课葑赓U合同的法律特征

  1.房屋租賃合同是雙務(wù)合同

  雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。這類合同的每一方當(dāng)事人既是債權(quán)人又是債務(wù)人,而且互為等價關(guān)系,即雙方各自享有的權(quán)利和負(fù)有的義務(wù),正是對方應(yīng)盡的義務(wù)和享有的權(quán)利。雙務(wù)合同的主要意義在于合同的履行,即任何一方在自己未履行合同義務(wù)的情況下,無權(quán)請求對方履行義務(wù)而自己卻只有權(quán)利;否則就變成了單務(wù)合同。

  2.房屋租賃合同是有償合同

  有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。區(qū)分有償合同與無償合同的法律意義在于確定當(dāng)事人履行合同義務(wù)時應(yīng)達(dá)到和完成的程度及違約責(zé)任大小。一般而言,有償合同義務(wù)的履行,其完成的程度要高于無償合同,有償合同義務(wù)人的違約責(zé)任比無償合同義務(wù)人的違約責(zé)任要重。

  3.房屋租賃合同是諾成合同

  所謂諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當(dāng)事人意思表示一致,但還須交付標(biāo)的物,合同才能成立的,稱為實(shí)踐合同。這種法律上的分類,主要用于確定合同成立的時間。房屋租賃合同是諾成合同,一旦簽署,就告成立,而無須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。

  4.房屋租賃合同是要式合同

  要式合同是相對不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要式合同,否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的,稱為法定要式合同;法律無明文規(guī)定的,只是當(dāng)事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同,稱為約定要式合同。房屋租賃合同是法定要式合同。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。合同簽訂后要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案,否則,租賃行為法律不予保護(hù)。

  5.房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

  房屋租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù),均與合同的存續(xù)期間相關(guān),時間是合同的基本元素,因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。

責(zé)任編輯:向日葵
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