物業(yè)管理招標的條件與程序

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理招標的條件

　　1.主體條件

　　招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準、授權(quán)。

　　有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。

　�。�1）招標人自行組織招標。

　　自行組織實施招標活動的招標人應(yīng)當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。

　　自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。

　　（2）招標人委托招標代理機構(gòu)辦理招標。

　　委托招標代理機構(gòu)招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標代理機構(gòu)進行招標的形式。由于招標代理機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質(zhì)量，使招標機構(gòu)與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。

　　招標人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標代理機構(gòu)進行招標。招標代理機構(gòu)與招標人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標代理人應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守有關(guān)針對招標人的法規(guī)規(guī)定。

　　2.項目條件

　　按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　國家提倡建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。

　　（二）物業(yè)管理招標的程序

　　1.成立招標領(lǐng)導小組

　　招標人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導、監(jiān)督下，成立招標領(lǐng)導小組，確定招標方式、內(nèi)容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預(yù)測：制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標文件；發(fā)布招標公告或投標邀請書；對投標人進行資格審查；向投標人發(fā)放招標文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑；制訂標底和評標方法；發(fā)布中標結(jié)果等。

　　2.編制招標文件

　　招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　（1）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

　�。�2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等；

　�。�3）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；

　�。�4）評標標準和評標辦法；

　�。�5）招標活動方案，包括招標組織結(jié)構(gòu)、開標時間及地點等；

　�。�6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

　�。�7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　3.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書

　　招標人采取公開招標方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。

　　招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含上述招標公告載明的事項。

　　4.發(fā)放招標文件

　　招標文件的發(fā)放應(yīng)當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構(gòu)在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。

　　在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標人或招標機構(gòu)在投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業(yè)現(xiàn)場，在投標人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。

　　招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　　5.投標申請人的資格預(yù)審

　　實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

　　經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。

　　6.接受投標文件

　　投標人應(yīng)按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應(yīng)檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權(quán)拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。

　　招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

　　7.成立評標委員會

　　招標人或招標代理負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3.評標委員會成員的名單在開標前應(yīng)嚴格保密。與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會的成員。

　　評標委員會成員應(yīng)當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　8.開標、評標和中標

　�。�1）開標

　　開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行：由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應(yīng)當由招標人當眾予以拆封。開標過程應(yīng)當進行記錄，并由招標人存檔備查。

　�。�2）評標

　　開標過程結(jié)束后應(yīng)立即進入評標程序。評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯部分外，評標應(yīng)當在嚴格保密的情況下進行。評標委員會負責根據(jù)招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

　　評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會應(yīng)當按照評標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結(jié)果簽字確認。評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　�。�3）中標及簽訂合同

　　招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應(yīng)當附招標代理委托合同。

　　招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。三、物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧