物業(yè)管理工作已是先行工作中比較流行和熱門的工作了，人們對(duì)物業(yè)公司的選擇要求越來(lái)越高，越來(lái)越專業(yè)。如何做好辦公樓物業(yè)管理工作，實(shí)現(xiàn)從事物業(yè)管理工作的企業(yè)一直在分析和探討的一個(gè)問(wèn)題，也是當(dāng)前物業(yè)管理必須重視和提升的一項(xiàng)重要工作。如何做好辦公樓的物業(yè)管理工作呢，競(jìng)購(gòu)一段時(shí)間的實(shí)踐得出以下觀點(diǎn)。首先，我們應(yīng)當(dāng)選擇好合理的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，確定好管理的目標(biāo)，明確從事物業(yè)管理的職責(zé)和任務(wù)，并對(duì)現(xiàn)行的管理對(duì)象進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，尋求提升物業(yè)管理質(zhì)量的途徑和管理的方法，進(jìn)而提升公司的知名度與美譽(yù)度，提升企業(yè)的品牌效應(yīng)，促進(jìn)物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

　　一、 確定管理對(duì)象

　　因物業(yè)管理工作較為復(fù)雜和多變，要想在物業(yè)管理工作方面站穩(wěn)腳跟，首先應(yīng)根據(jù)自身的條件和所處的環(huán)境，選擇好管理的目標(biāo)和群體，正確把握市場(chǎng)的定位和發(fā)展趨向。因?qū)懽謽呛妥≌瑯堑奈飿I(yè)管理工作較為復(fù)雜，要求人員配備數(shù)量較多，技術(shù)操作和人員管理綜合性較強(qiáng)，外界因素較為普遍，為了更好地開(kāi)展物業(yè)管理工作，首先從一方面入手，集中精力，全心投入做好物業(yè)管理工作。因辦公樓要求從事物業(yè)管理的人員綜合性、守紀(jì)性要強(qiáng)，而且要求從事物業(yè)管理工作的人員素質(zhì)高，工作標(biāo)準(zhǔn)、工作效率高，規(guī)范性強(qiáng)，諸如此類的要求與我們酒店的各項(xiàng)要求較為吻合，且從事辦公樓工作的人員多位政府人員，各項(xiàng)工作要求私密性較強(qiáng)，酒店的管理與之相符合。雙方的工作和選擇特點(diǎn)決定了彼此的核選擇與合作。

　　二、明確物業(yè)管理的職責(zé)

　　后勤管理與后勤服務(wù)是各辦公機(jī)關(guān)工作的基石，物業(yè)管理在辦公機(jī)關(guān)后勤工作中有占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要體現(xiàn)在以下五方面的任務(wù)：

　　1、房屋的維護(hù)與管理。辦公樓交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉的影響，房屋會(huì)逐漸陳舊、破損，使用價(jià)值也會(huì)逐漸降低。為了延緩這個(gè)過(guò)程，就需要對(duì)辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見(jiàn)的內(nèi)容之一。

　　2、實(shí)施設(shè)備的管理。即一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)各種設(shè)備的日常運(yùn)行進(jìn)行有效的管理，主要包括給排水、空調(diào)、消防、配電供應(yīng)、圖像監(jiān)控、報(bào)警及電梯的管理等。

　　3、清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室、接待室、閱覽室、活動(dòng)室的清潔等服務(wù)，為業(yè)主提供清潔的環(huán)境。

　　4、內(nèi)部會(huì)議，來(lái)客接待的服務(wù)管理。主要是為會(huì)議及與會(huì)者在會(huì)前會(huì)中提供服務(wù)，包括會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議前的服務(wù)、花卉的擺放、音響操作等。通過(guò)接待服務(wù)，展現(xiàn)服務(wù)員的風(fēng)貌，提升企業(yè)的品牌形象。

　　5、治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全、監(jiān)控及停車場(chǎng)的管理。這項(xiàng)工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，存在管理難度大，服務(wù)性比較強(qiáng)。

　　通過(guò)以上五方面的管理服務(wù)，為業(yè)主提供一個(gè)整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　三、了解物業(yè)管理的特點(diǎn)

　　辦公的物業(yè)管理有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn)，全面細(xì)致地了解辦公樓物業(yè)管理的特點(diǎn)才能更好的開(kāi)展工作，使各項(xiàng)工作得以持續(xù)健康地開(kāi)展，具體體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：

　　1、技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動(dòng)化程度越來(lái)越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修程度增大，而且對(duì)管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。所以在人員選擇上專業(yè)對(duì)口、業(yè)務(wù)精湛，因人而異地進(jìn)行選擇和安置。

　　2、政務(wù)活動(dòng)頻繁。辦公樓是政務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所，會(huì)議多、來(lái)訪客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。要求保衛(wèi)人員的警覺(jué)性和責(zé)任心要強(qiáng)，對(duì)于來(lái)訪的人員嚴(yán)格按照辦公樓內(nèi)部接待要求進(jìn)行實(shí)施，詳細(xì)地做好記錄工作。衛(wèi)生清理應(yīng)及時(shí)、標(biāo)準(zhǔn)高、質(zhì)量保持性要強(qiáng)，做到隨時(shí)、隨地，專人進(jìn)行清理，確保各部位、各區(qū)域衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　3、涉密性強(qiáng)。辦公樓服務(wù)的對(duì)象多市政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的活動(dòng)、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱，會(huì)議的內(nèi)容從商業(yè)角度看有一定的機(jī)密性，安全及保密管理非常重要。

　　4、服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會(huì)議服務(wù)、衛(wèi)生保潔要按照星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行服務(wù)，這也是酒店行業(yè)所從事這項(xiàng)工作的優(yōu)勢(shì)所在。在此期間要求供電通訊不能間斷，有時(shí)節(jié)假日、休息日要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

　　四、掌握辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量提升的因素

　　1、抓在崗人員素質(zhì)。物業(yè)管理因人員分配比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也較為分散，受到總多人的監(jiān)督與檢驗(yàn)。工作一旦發(fā)生失誤就會(huì)“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開(kāi)性，要求我們必須重視人員素質(zhì)的培養(yǎng)。一是，工作人員直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機(jī)關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接接觸到領(lǐng)導(dǎo)辦公室，涉密性強(qiáng)，所以在人員選進(jìn)上應(yīng)注意文化程度和外在氣質(zhì)上的要求。在政治上要求嚴(yán)格，以保證隊(duì)伍的純潔性。二是，抓好思想教育關(guān)，以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，抓好社會(huì)公德、職業(yè)道德的教育工作。以增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，樹(shù)立主人翁思想和精神，使其自覺(jué)做好服務(wù)工作，即便是在無(wú)人監(jiān)督的情況下，也能自覺(jué)按照規(guī)程操作、規(guī)范服務(wù)。三是，做好跟蹤督導(dǎo)工作，對(duì)所有人員進(jìn)行工作、思想的考察，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)所出現(xiàn)的錯(cuò)誤，不姑息遷就，嚴(yán)格按照制度規(guī)定予以處理。

　　2、抓好服務(wù)技能工作。有些人錯(cuò)誤的認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點(diǎn)力就行了。如不克服這些錯(cuò)誤的觀念，就會(huì)忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱、服務(wù)質(zhì)量低下的局面。現(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動(dòng)化程度高，技術(shù)含量也搞。實(shí)踐證明，物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程中涉及的知識(shí)面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)，通過(guò)不同形式的培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。

　　3、緊抓物業(yè)維護(hù)質(zhì)量。設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價(jià)值在平時(shí)的日常工作中應(yīng)做好以下三點(diǎn)工作：

　�。�1）主動(dòng)安排預(yù)防性維修。對(duì)所有的設(shè)施設(shè)備制定好日常的周期性保養(yǎng)和維修計(jì)劃， 定期進(jìn)行維修、預(yù)防問(wèn)題的出現(xiàn)。

　�。�2）及時(shí)完成日常性維修。對(duì)于日常所報(bào)修和檢查過(guò)程中所出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)有效地進(jìn)行修理，確保損失最小化。對(duì)突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報(bào)隨修，分秒必爭(zhēng)，不影響使用，讓大家滿意。

　�。�3）認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計(jì)上的缺陷或由于人員辦公情況上的變化，導(dǎo)致各別部位的的維修和改善，這種情況應(yīng)本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。

　　4、緊抓內(nèi)部服務(wù)管理

　　物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)管理工程，有許多子系統(tǒng)構(gòu)成，全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個(gè)性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)，著力抓好以下幾方面的工作：

　�。�1）服務(wù)規(guī)范化。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤性，增強(qiáng)主動(dòng)性。加強(qiáng)工作人員的禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮貌到個(gè)性服務(wù)都應(yīng)作具體要求，即有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個(gè)服務(wù)人員對(duì)自己的服務(wù)工作不但在思想上有個(gè)“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標(biāo)，是服務(wù)工作上軌道、上水平。

　�。�2）操作目標(biāo)化。主要是設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、安全巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤， 減少事故的發(fā)生，保證服務(wù)質(zhì)量。

　�。�3）管理制度化。從事物業(yè)管理工作首相應(yīng)致力于制度建設(shè)，制定相應(yīng)的管理制度，組織人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步伐。

　　5、抓好質(zhì)量目標(biāo)考核

　　辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)就是抓好質(zhì)量目標(biāo)，主要從設(shè)施設(shè)備的完好率、衛(wèi)生質(zhì)量的達(dá)標(biāo)率、服務(wù)質(zhì)量的滿意率、事故差錯(cuò)率上入手，嚴(yán)格把關(guān)，使各項(xiàng)工作有效不紊地開(kāi)展。