物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師考試《制度與政策》輔導(dǎo)資料:物業(yè)使用資金的來源和分

2010-09-15 17:35 來源:來源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  1、房地產(chǎn)發(fā)展商提供的管理基金

  居住小區(qū)一般是由房地產(chǎn)開發(fā)公司按照“統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一建設(shè),統(tǒng)一配套”的小區(qū)建設(shè)要求建成,交由物業(yè)管理公司管理,并留下一定數(shù)額的管理基金,用作物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。有一些地區(qū),發(fā)展商從開發(fā)項(xiàng)目總投資中提取1%-2%作為物業(yè)管理公司的管理基金。例如深圳市蓮花二村,總投資為12億元,發(fā)展商從中提供120萬元給深圳市物業(yè)管理公司作為管理基金。也有些地區(qū)規(guī)定發(fā)展商以房價(jià)的7‰提供給管理公司作為管理基金。

  物業(yè)管理公司從發(fā)展商那里得到的資金還有為期一年的房屋維修費(fèi)。按國家規(guī)定,建筑施工單位免費(fèi)維修一年,發(fā)展商扣留工程造價(jià)的5%作為工程維修保證金。在物業(yè)托管后,由物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面管理,因此發(fā)展商應(yīng)將截留的維修保證金移交給管理公司。

  2、物業(yè)業(yè)主和租戶定期交納的物業(yè)管理費(fèi)

  業(yè)主在向發(fā)展商購買商品房后,接到入伙通知書,便到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù),并開始預(yù)繳管理費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和各類不同物業(yè)的用途、檔次來制訂。下面分別列出廣州天河名雅苑“普通住宅綜合管理費(fèi)”、“復(fù)式住宅綜合管理費(fèi)”、“高層住宅綜合管理費(fèi)”。

  3、水電管理備用金和裝修管理費(fèi)的收取

  水電管理備用金主要是對(duì)配套設(shè)施如供水、供電、機(jī)電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修而設(shè)立的。業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí),還須繳納水電管理備用金,其收取辦法根據(jù)各地實(shí)際情況有所差異。有些地區(qū),這種管理維修基金一般根據(jù)樓宇的綜合造價(jià),高層樓宇發(fā)展商提供4%,業(yè)主繳付所購物業(yè)造價(jià)的2%;多層樓宇發(fā)展商提供2%,業(yè)主繳付1%.業(yè)主和租戶在搬進(jìn)樓宇之前,一般都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行裝修。在裝修過程中,違反住宅區(qū)管理規(guī)定,未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、損壞公共設(shè)施、管道線路、毀壞綠化、亂丟垃圾等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,因此收取一定的裝修管理費(fèi)和裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)是必要的。通常的做法是:住戶在申請(qǐng)裝修時(shí)收取一定的裝修押金,裝修完畢后,如無違章裝修,除收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)后,其余如數(shù)退還。

  4、住宅區(qū)特種服務(wù)費(fèi)收入

  有些住宅區(qū)的居民生活水平較高,往往對(duì)小區(qū)的生活服務(wù)項(xiàng)目提出了更多、更高的要求,如家務(wù)服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、幼兒教育服務(wù)及其特種服務(wù)。物業(yè)管理公司可視實(shí)際需要開設(shè)各類特種服務(wù)項(xiàng)目,既方便了居民,又為公司開創(chuàng)了新的收入來源。

  特種服務(wù)費(fèi)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的,因各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,故難以有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。下面是廣州天河名雅苑住宅小區(qū)的“預(yù)約特殊服務(wù)價(jià)目表”。

  5、物業(yè)管理公司的物業(yè)經(jīng)營收入和其他經(jīng)營收入

  物業(yè)管理公司在接受發(fā)展商委托時(shí),一般都會(huì)要求發(fā)展商轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)給管理公司,如為小區(qū)配套建設(shè)的物業(yè)設(shè)施,物業(yè)管理公司可以據(jù)此搞一些租賃經(jīng)營,收取租賃費(fèi)。物業(yè)管理公司也可利用管理物業(yè)的優(yōu)勢(shì),依靠可靠的信息來源,開展房屋的代租代銷,代理辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等中介服務(wù),收取中介費(fèi)。物業(yè)管理公司還應(yīng)抓住機(jī)遇,圍繞服務(wù)于住宅區(qū),積極開辦新企業(yè),這樣既能為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),又能廣開財(cái)路,增加企業(yè)收入。例如深圳市物業(yè)管理公司下屬就有九個(gè)子企業(yè):深圳香港物業(yè)清潔管理公司,深圳物業(yè)電腦電器服務(wù)公司,物業(yè)裝飾工程部,物業(yè)機(jī)電維修部,物業(yè)車輛維修部,物業(yè)花木服務(wù)部等。此外,物業(yè)管理公司還可以廣開門路,創(chuàng)造盡可能多的利潤。例如有的物業(yè)管理公司與有關(guān)部門合作,開辦城市信用社、儲(chǔ)蓄所,既能為居民提供配套服務(wù),又能開辟新的收入來源;有的物業(yè)管理公司開辦建材購銷、商業(yè)貿(mào)易之類的經(jīng)營實(shí)體創(chuàng)造效益。

  6、國家或地方城市維護(hù)費(fèi)的少量補(bǔ)貼

  住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施是城市公用設(shè)施的有機(jī)組成部分,如煤氣和自來水等設(shè)施,其正常運(yùn)行和維護(hù)管理的經(jīng)費(fèi)應(yīng)由國家相應(yīng)的專業(yè)部門承擔(dān)。不能因?yàn)樽≌瑓^(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理而削減甚至取消城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)在住宅區(qū)管理上的投入。為了管理上的方便,由各住宅區(qū)的管理公司本著為國家分憂、對(duì)居民負(fù)責(zé)的精神,承擔(dān)起管理職責(zé)。但不能否定,國家財(cái)政本應(yīng)承擔(dān)的部分仍應(yīng)盡責(zé)提供。

  7、可嘗試與保險(xiǎn)公司開展物業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

  與保險(xiǎn)公司開展物業(yè)保險(xiǎn),可解決突發(fā)事故時(shí)物業(yè)修繕中經(jīng)費(fèi)不足問題。例如消防保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)等。

  8、融資與抵押貸款

  在我國城市居民收入不高的現(xiàn)實(shí)條件下,住宅區(qū)管理與服務(wù)收費(fèi)不可能過高,因而多數(shù)物業(yè)管理公司都在廣開門路多種經(jīng)營,以增加收入。對(duì)于那些大型物業(yè)管理公司,其經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后,便可直接投資于物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營,這就需要進(jìn)行資金融通,亦即融資。廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,幾乎成了物業(yè)投資資金籌措的主導(dǎo)思想。

  對(duì)于物業(yè)投資而言,抵押貸款是資金來源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業(yè)作抵押,向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款的籌資方式。物業(yè)管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則。

 。1)公司的債務(wù)與其自有資本必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則。盡管“負(fù)債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場波動(dòng),就會(huì)帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤,是制訂籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。

 。2)盡可能均勻安排債務(wù)償還期的原則。集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借貸有一定的償還寬限期。

 。3)妥善安排、有效利用的原則。應(yīng)盡量安排長期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。

 。4)統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條件、法律咨詢等問題及因不能按時(shí)還貸而將承受的懲罰性支出等問題。

 。5)妥善制訂還貸計(jì)劃的原則。所有的抵押貸款均要按時(shí)還本付息。因而,幾乎每一筆貸款都應(yīng)在借貸時(shí)就制訂好切實(shí)可行的還貸計(jì)劃。應(yīng)盡可能均勻安排每年應(yīng)支付的貸款本息,作出妥善的財(cái)務(wù)安排。

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