范例三 如何處理預售商品房建筑面積交付時增減的糾紛

　　問：我向某房產(chǎn)公司預購了一套商品房，預售合同約定建筑面積為91平方米，在交房時建筑面積減至88平方米，請問我能不能向該房產(chǎn)公司交涉？

　　答：預售商品房建筑面積具有不完全確定因素。在預售商品房建設竣工后，應由房屋土地測繪部門測定的房屋建筑面積為準。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關以房屋土地測繪部門測定的建筑面積為依據(jù)。因此，預售商品房在交付時，會出現(xiàn)交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積增減的情況。由于我不清楚你預購的商品房減少3平方米建筑面積是什么原因，另外，在簽訂預售商品房合同時對建筑面積的誤差是如何約定的，所以，我只能就幾種可能的原因及處理意見供你參考。

　　預售的內(nèi)、外銷商品房統(tǒng)一按建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定測定房屋建筑面積。這是測定商品房建筑面積的法定依據(jù)。

　　當出現(xiàn)交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積誤差而產(chǎn)生的糾紛，按照房地產(chǎn)有關法規(guī)、規(guī)章，應當區(qū)分各種原因分別處理：

　�。�1）因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按上海市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準。預售合同約定的房屋預售總價格不變，但預售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。

　�。�2）因具有相應測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實際勘測的技術原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準，預售合同約定的總價格不變。

　　（3）因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的根據(jù)預售合同約定的處理。如果預售合同沒有約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設計的，預購人有權(quán)解除預售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

　�。�4）除上述情形外，交付的建筑面積超過預售合同約定的建筑面積的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；不足預售合同約定的建筑面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。但預售合同另有約定的，從其約定。

　　根據(jù)最新的商品房預售合同標準文本，對有關建筑面積的約定內(nèi)容有：

　　1、購買房屋的總房價款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價格。合同約定的總房價款除房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再另行變動。

　　2、在房屋交付時，房屋建筑面積以房屋土地管理局認定的測繪機構(gòu)實測面積為準，如暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按下列約定處理：

　�。�1）暫測面積與實測面積的誤差不超過±%（包括±%）時，本合同約定的總房價款保持不變。

　�。�2）暫測面積與實測面積的誤差±%以上至±%（包括±%）時，超過±%部分按該房屋每平方米建筑面積單份計算，多退少補。

　�。�3）暫測面積與實測面積的誤差超±%，賣方同意買方有權(quán)終止合同。賣方在收到買方關于終止合同的書面通知后一天內(nèi)將買方已支付的房價款（包括利息，利息利率計算）全部退還買方。

　　3、房屋相應占有的土地使用權(quán)分攤面積如發(fā)生變化，該房屋總房價款保持不變。

　　從上述政府主管部門制定的預售商品房標準文本，對房屋有關建筑面積的規(guī)定和約定越來越規(guī)范，這方面的糾紛將會減少。