《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》六大特點(diǎn)解析

　　特點(diǎn)一　業(yè)主大會和物管企業(yè)

　　示范文本主要是為業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同提供指導(dǎo)。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。

　　與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，主要區(qū)別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)；前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是開發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同適用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　特點(diǎn)二　六大規(guī)定規(guī)范雙方行為

　　示范文本共分為九章，主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同變更和解除的約定、違約責(zé)任等。 通過合同進(jìn)一步明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理更加有法可依。

　　特點(diǎn)三　服務(wù)收費(fèi)更為明晰

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，示范文本制訂得較為明晰。除了約定總的服務(wù)費(fèi)用外，還明確對電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用進(jìn)行約定；此外，示范文本對價(jià)格形式區(qū)分了政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用核算方式區(qū)分了酬金制和包干制。

　　比如對酬金制的規(guī)定為，酬金制物業(yè)管理，從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取部分費(fèi)用作為物業(yè)公司的酬金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)中；如物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足使用，物業(yè)公司應(yīng)提前告知業(yè)委會，并告知物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的數(shù)額、原因和建議的補(bǔ)足方案。

　　特點(diǎn)四　限制落選物管公司拒不撤出

　　針對目前出現(xiàn)的合同終止后，原物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項(xiàng)目的矛盾，示范文本規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后撤出物業(yè)項(xiàng)目的義務(wù)，并詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向小區(qū)業(yè)主大會支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費(fèi)用一定比例的違約金，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

　　示范文本還明確了合同雙方在物業(yè)項(xiàng)目接撤管方面的權(quán)利義務(wù)，包括物業(yè)管理有關(guān)材料的交接、遺留問題的處理等。

　　特點(diǎn)五　業(yè)主也是履約主體

　　征求意見過程當(dāng)中，部分市民提出物業(yè)服務(wù)合同簽約主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)，合同中為什么出現(xiàn)業(yè)主和業(yè)主委員會的職責(zé)的疑問。因?yàn)槲飿I(yè)管理本身有一定的特殊性，業(yè)主大會主要是議事機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中，需要業(yè)主委員會履行相應(yīng)的職責(zé)。而業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的受益者和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付者，同時(shí)，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會作出的決定，因此，業(yè)主也是物業(yè)服務(wù)合同重要的履約主體，享有合同中的權(quán)利，同時(shí)要履行合同中的義務(wù)。

　　特點(diǎn)六　違約責(zé)任更具操作性

　　在征求意見后，示范文本對違反合同要承擔(dān)的責(zé)任，即違約責(zé)任做了較為詳細(xì)的規(guī)定，使合同的履行更具有可操作性。

　　比如，物管企業(yè)違反合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主大會有權(quán)要求物管企業(yè)清退；造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。而業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物管企業(yè)可以從逾期之日起每日按應(yīng)交費(fèi)用的一定比例加收違約金。