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房地產(chǎn)開發(fā)項目管理淺析

2009-06-08 16:22    【  【打印】【我要糾錯】

  作為一個集房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、裝飾、物業(yè)于一體的企業(yè),實施建筑施工是一個十分重要的組成部分。隨著社會主義市場經(jīng)濟體系的不斷發(fā)展,建設(shè)施工項目招標(biāo)制度的完善和項目責(zé)任承包制度的不斷深化,運用現(xiàn)代化管理方法,以提高施工管理水平,取得最大的經(jīng)濟效益,已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的鞏固、生存和發(fā)展的一個十分重要的課題。

  在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和施工實踐中,我們體會到,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新的形勢下,必須正確處理好二個方面的要求:

  一是房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭愈演愈烈,市場激烈競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn),市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。要在國有土地出讓項目招標(biāo)中獲勝,除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外,還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢,使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素合理科學(xué)的配置,運用現(xiàn)代化的管理方法,合理配置人力資源,保證質(zhì)量、降低消耗,挖掘內(nèi)部潛力,依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟效益。

  二是在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中,對施工企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制。作為一個集房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和施工于一體的企業(yè),施工項目也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟效益的基點。我們在對每一個開發(fā)項目的施工推行承包經(jīng)營責(zé)任制后,從基數(shù)的確定,指標(biāo)的制定,到實施落實,最終效益的考核,方法的采用是實現(xiàn)承包經(jīng)營責(zé)任制一個非常重要的手段。根據(jù)項目特點,預(yù)測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等,從而,取得最大的經(jīng)濟效益,成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中,經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運用,是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素?梢赃@樣說,在知識爆炸的時代,現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當(dāng)務(wù)之急。

  一、正確選用“方法”,還需管理的保證

  由于施工項目是一次性的任務(wù),決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點,又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學(xué)管理的方法上,任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準(zhǔn)項目管理中自身的特點,抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié),正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法,以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進(jìn)行項目目標(biāo)成本管理中,不能簡單地對產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系,應(yīng)用數(shù)字模式,預(yù)測一個目標(biāo)值,而且,還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要,建立目標(biāo)成本管理制度,通過目標(biāo)分解,各子系統(tǒng)健全跟蹤制??信息反饋??總結(jié)考核的全過程,不斷推進(jìn)成本管理,確保經(jīng)濟效益的提高。

  二、抓好動態(tài)管理,堅持運用科學(xué)的管理方法

  需要不等于存在。只有認(rèn)真抓動態(tài)過程的管理,反復(fù)運用,才能使科學(xué)管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。如網(wǎng)絡(luò)計劃在施工管理中很實用,編制一個網(wǎng)絡(luò)計劃并不很難,但要堅持運用這一網(wǎng)絡(luò)計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程,又受到各種復(fù)雜多變因素的影響,在施工計劃實施中經(jīng)常會與原計劃有出入,出現(xiàn)與實際進(jìn)度不是提前就是拖后時,克服“網(wǎng)絡(luò)易破,畫了無用”的思想,堅持對網(wǎng)絡(luò)計劃執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤和控制,及時調(diào)整、反復(fù)運用取得實際效果。

  三、用好“方法”,必須抓基礎(chǔ)管理

  在實施現(xiàn)代化管理過程中,離不開基礎(chǔ)管理,如計量管理,監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法,都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息,如果沒有正確的計量技術(shù)和監(jiān)測手段,沒有詳盡全面的統(tǒng)計報表、沒有及時有效的各類信息的反饋,再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此,必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理,積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料,為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù),使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。

  四、提高項目管理人員素質(zhì),科學(xué)實施項目管理

  要使項目管理現(xiàn)代化,其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理,一定要具備與時俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù),要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目,項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具,進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì),那么,要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時,要求項目體每一位管理人員,要隨著社會的不斷進(jìn)步,科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展,不斷對自身充電,接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn),提高管理隊伍素質(zhì)?梢哉f,項目經(jīng)理的素質(zhì),決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍,才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。

  目前,房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高,企業(yè)的經(jīng)濟效益還低于當(dāng)前國際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進(jìn)一步規(guī)范,利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力,提高項目管理水平和項目管理人員的素質(zhì),不斷開拓新創(chuàng)新,才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。

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