每一個(gè)項(xiàng)目中都傾注了無數(shù)人的心血、感情和金錢在里面。

　　1、主力店招商先行

　　借鑒大連萬達(dá)與深國投的商業(yè)地產(chǎn) “訂單模式”，與超市、建材、百貨、電器、影院、游樂城等各個(gè)業(yè)態(tài)知名主力店結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同拓展擴(kuò)張：

　　第一，共同選址：每個(gè)主力店有各自的選址要求，而在各個(gè)城市的要求又不相同。因此，最好能夠在取得土地之前就帶主力店各區(qū)域負(fù)責(zé)人對店址進(jìn)行考察，有明確意向并進(jìn)行書面確認(rèn)后，才開始規(guī)劃設(shè)計(jì)。利用各大主力店的國際市場投資眼光進(jìn)行項(xiàng)目評估，以此規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目開發(fā)。根據(jù)項(xiàng)目地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)，并初步確認(rèn)各個(gè)業(yè)態(tài)主力店的位置。

　　第二，技術(shù)對接：確定每個(gè)主力店要的位置、面積、高度、電量、荷載、出入口、交通體系、配套設(shè)施等有什么特殊要求，每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴派專業(yè)人員與我方規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對接，之后再對技術(shù)問題正式簽署確認(rèn)書，以量身定做。

　　第三，先租后建。與主力店簽了租約之后，至少簽定進(jìn)駐意向書后再投資。

　　2、量身定做的專業(yè)商業(yè)規(guī)劃

　　專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃能最大限度地實(shí)現(xiàn)購物中心的整體功能，以創(chuàng)造很高的附加價(jià)值。設(shè)計(jì)師不能僅從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，更應(yīng)立足商業(yè)角度，追求商業(yè)價(jià)值功能的最大化。因此，一個(gè)專業(yè)的，有豐富購物中心設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)院是項(xiàng)目具備競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)條件：

　　第一、人流、車流動(dòng)線。這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。路線設(shè)計(jì)要能使人辨別方向，容易找到位置，以促進(jìn)商場各個(gè)功能的盡量利用，避免死角。

　　第二、視覺通透。對整體來說，看到越多的店鋪越好，越能刺激人的購買欲，并且能夠有效地引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入各個(gè)功能區(qū)域。對個(gè)體來說，商鋪要求的寬門面、較淺的進(jìn)深，透明廚窗等要求，對單個(gè)商鋪價(jià)值量的實(shí)現(xiàn)影響極大。

　　第三、各種業(yè)態(tài)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。不同業(yè)態(tài)的商鋪經(jīng)營有不同的要求，對荷載、電量、層高、油煙管道等都有具體要求。因此，必須滿足按業(yè)態(tài)劃分區(qū)域在工程技術(shù)上的需求。

　　第四、購物中心的整體功能及配套設(shè)施。購物中心在整體設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮其商業(yè)價(jià)值，如整體形象與商業(yè)項(xiàng)目定位的匹配，沿街騎樓及雨棚的設(shè)計(jì)、垃圾中轉(zhuǎn)站、整體中央空調(diào)、公共展示開放空間加大、增加采光、裝設(shè)新的信號裝置如方向指示和停車指示訊號、增設(shè)電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、安全警衛(wèi)監(jiān)視系統(tǒng)、提供額外通往停車場的通道等，以方便消費(fèi)者，增加商場附加價(jià)值。

　　3、只租不售或售后返租

　　商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，既保證不了經(jīng)營的整體性，也不能保證經(jīng)營的有效性。項(xiàng)目后期出現(xiàn)的許多問題，其根源是無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營管理，眾多的業(yè)主與商家各自為政，難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一。前期規(guī)劃的業(yè)態(tài)區(qū)域劃分因業(yè)主自行經(jīng)營而無法實(shí)現(xiàn)，沿街商鋪及主力街區(qū)等無法起到形像展示與帶頭羊作用，極大降低了項(xiàng)目的整體形像，增加了管理的難度。因此，建議如下：

　　第一、立足獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，只租不售，以住宅或配套寫字樓、公寓的銷售收入緩解部分現(xiàn)金流的壓力，或?qū)ふ液Ｍ釸EITS基金。

　　第二、如暫時(shí)不能做到只租不售，則采取返租的形式，至少一層或沿街店面、主力街區(qū)和重要關(guān)節(jié)點(diǎn)必須返租，給前期進(jìn)駐商家予以扶持，以實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面和保證統(tǒng)一的經(jīng)營管理。

　　4、放水養(yǎng)魚，促進(jìn)經(jīng)營，長期考慮，預(yù)留基金

　　一般來講，商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。一方面利用返租形式，根據(jù)市場現(xiàn)狀，給予前期進(jìn)駐商家一定的免租扶持期，使商家全部開業(yè)經(jīng)營; 另一方面，投入一定的經(jīng)營管理費(fèi)用，對商場前期運(yùn)營不斷宣傳炒作，以逐步吸引更多的消費(fèi)人流，并且給業(yè)主、商家?guī)�來信心。因此，建議應(yīng)長期考慮，在項(xiàng)目前期預(yù)算時(shí)就應(yīng)預(yù)留部分銷售額作為后期經(jīng)營管理基金，渡過了市場培育期，才能迎來陽光坦途。

　　5、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)早期介入

　　如何經(jīng)營管理是商場運(yùn)作的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。如能在項(xiàng)目早期就讓經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)介入，立足長期經(jīng)營，在企劃宣傳、活動(dòng)策劃、資源整合、聯(lián)動(dòng)促銷、廣告招牌管理、公共區(qū)域的統(tǒng)一運(yùn)營、停車場的統(tǒng)一管理等方面整體操盤、長期策劃、系統(tǒng)安排，才能充分發(fā)揮項(xiàng)目的整體功能，使眾多利益方得以協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以共同促進(jìn)。

　　6、廣告招牌、動(dòng)線導(dǎo)示系統(tǒng)

　　據(jù)報(bào)道，某些經(jīng)營效益好的購物中心總收入的50%來自廣告及展示空間的收入。廣告招牌對商場整體形像的展示、宣傳起著至關(guān)重要的作用; 反而言之，商業(yè)廣場的廣告招牌如不立足長期經(jīng)營的目的，只為獲取短期利益而隨意建造，則整體項(xiàng)目形像必將大打折扣。因此，廣告經(jīng)營收效權(quán)最好能掌握到經(jīng)營管理公司手中，立足項(xiàng)目整體與長期經(jīng)營，不僅可以此作為優(yōu)惠措施吸引扶持品牌商家的進(jìn)駐，更能為后續(xù)經(jīng)營提供可觀的收益。此外，廣告招牌、動(dòng)線導(dǎo)示系統(tǒng)等應(yīng)聘請國際性的專業(yè)公司來設(shè)計(jì)，對商場的整體功能與形像必能起到事半功倍的作用。

　　7、整體驗(yàn)收、統(tǒng)一開業(yè)

　　項(xiàng)目工程的收尾階段也是商場經(jīng)營管理的初始階段，因此，整體驗(yàn)收與統(tǒng)一開業(yè)就起著承上起下的關(guān)鍵作用。項(xiàng)目的各種配套工程須盡量及時(shí)保證完成，特別是市政配套等須提前做好政府公關(guān)工作，項(xiàng)目工程的及時(shí)收尾、整體工程、消防驗(yàn)收與統(tǒng)一開業(yè)可以為后續(xù)的經(jīng)營管理避免很多問題。因此，在工程得到保證的前提下，組織統(tǒng)一開業(yè)，至少是片區(qū)統(tǒng)一開業(yè)，并為開業(yè)作大量宣傳炒作是必不可少的。