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關(guān)于房產(chǎn)糾紛案件增加的特點(diǎn)及對策

2010-03-29 11:01    【  【打印】【我要糾錯】

  隨著遼寧省沈陽市鐵西區(qū)老工業(yè)基地改造的深發(fā)展,鐵西區(qū)商品房開發(fā)迅速增加。與之相關(guān)的商品房買賣,物業(yè)管理合同糾紛案件呈井噴之勢。

  從房產(chǎn)糾紛案件受理統(tǒng)計(jì)數(shù)量看,2005年809件;2006年895件;2007年1249件,2008年1-10月份2757件,與09年同期相比增加221%,人均結(jié)案344.6件,創(chuàng)歷史最高記錄。

  受理房產(chǎn)糾紛的類型主要是開發(fā)商與業(yè)主之間商品房買賣糾紛,物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理合同糾紛兩大類。其中涉及群體性糾紛1495件,占受理案件的46%,商品房買賣糾紛群體一方表現(xiàn)為小區(qū)業(yè)主,糾紛產(chǎn)生的原因一般是以小區(qū)為單位,開發(fā)商在商品房預(yù)售(銷售)過程中存在違約行為,物業(yè)管理合同糾紛是物業(yè)合同提供的服務(wù)存在瑕疵,相關(guān)部門管理缺失,業(yè)主法律淡薄等。由于長期對開發(fā)商以及物業(yè)管理的不滿,業(yè)主在訴訟中的情緒大都比較激烈,矛盾雙方不容易達(dá)成調(diào)解協(xié)議,群體性糾紛不同于一般糾紛之處在于訴訟當(dāng)事人一方人數(shù)眾多,群體一方往往同時(shí)又是弱勢方。他們在訴訟中常常簡單地以裁判結(jié)果是否勝訴作為衡量司法公正的唯一標(biāo)準(zhǔn),而不考慮司法運(yùn)行中諸如程序、證據(jù)、時(shí)效等因素也會導(dǎo)致敗訴。司法與感性隔閡導(dǎo)致群體性糾紛一旦處理不善,往往會演變成群體性事件,并造成社會公眾對司法的不信任,影響社會穩(wěn)定。這是群體性糾紛不易處理的根源。另外,在訴訟案件中,小區(qū)業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)而作為被告的案件的比例占69%,主要特點(diǎn)是:

  1.房屋質(zhì)量存在問題。房屋質(zhì)量問題是業(yè)主抗辯的主要理由之一,主要體現(xiàn)在墻體長毛,頂棚漏水,塑鋼窗漏風(fēng)等問題上,而且這些房屋基本在保修期內(nèi)。業(yè)主基本上沒有找開發(fā)商要求解決上述問題,而是不約而同的要求物業(yè)公司解決維修。物業(yè)公司在接到業(yè)主報(bào)修以后,極少數(shù)物業(yè)公司因?yàn)榕c開發(fā)商存在維修委托協(xié)議而對質(zhì)量問題予以維修,還有一部分則能夠主動與開發(fā)商聯(lián)系,由開發(fā)商給予維修,大部分的物業(yè)公司則直接告訴業(yè)主自己去和開發(fā)商聯(lián)系,更有甚者,物業(yè)公司態(tài)度蠻橫,對業(yè)主報(bào)修置之不理,問題矛盾與日聚增,而業(yè)主進(jìn)住后根本找不到開發(fā)商,直至訴訟到法院后,業(yè)主亦明確講,把房屋質(zhì)量問題解決了,物業(yè)費(fèi)馬上交齊。業(yè)主只是想通過不交物業(yè)費(fèi)達(dá)到維修房屋質(zhì)量問題的目的。在處理此類案件時(shí),物業(yè)糾紛的案件判決了,但糾紛實(shí)際上沒有解決,法院判決業(yè)主給付物業(yè)費(fèi),依訴訟執(zhí)行程序可以解決。但房屋質(zhì)量問題無人問津,而且隨著時(shí)間推移,逾加嚴(yán)重,業(yè)主的權(quán)利沒有得到維護(hù),致使業(yè)主對物業(yè)公司的抵觸情緒更加嚴(yán)重。

  2.相鄰關(guān)系問題。主要體現(xiàn)樓上漏水,私自改造通風(fēng)管道,導(dǎo)致排煙不暢,樓下酒店等場所噪音影響業(yè)主休息,相鄰住戶加裝遮陽棚影響采光等。實(shí)踐中,業(yè)主很少直接找鄰居協(xié)商或提出相鄰關(guān)系糾紛訴訟或到有關(guān)部門舉報(bào),而是要求物業(yè)公司解決,如物業(yè)公司不解決,則拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。

  3.在小區(qū)內(nèi)財(cái)物被盜。電動自行車,自行車丟失的業(yè)主為數(shù)不少,還有業(yè)主住宅失竊,造成損失,也是拒絕交納物業(yè)費(fèi)的原因。

  4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。同一小區(qū)存在兩個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),先期入住和后入住的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致,而服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)是一樣的對此業(yè)主提出質(zhì)疑,物業(yè)公司也未能對此講明根據(jù)。同時(shí)業(yè)主還提出在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中各項(xiàng)服務(wù)所占的比例不清楚,不明確。

  5.機(jī)動車車位收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的使用情況下公開。在訴訟中有些業(yè)主主張機(jī)動車停車位的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有,收費(fèi)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。而物業(yè)公司的收費(fèi)情況幾乎都沒有向業(yè)主公開,其代理人亦無法陳述費(fèi)用使用情況。

  6.保安不盡責(zé),公共設(shè)施維修不及時(shí),綠化少,管理混亂。小區(qū)外來人員任意出入,小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物不予規(guī)范,公共設(shè)施不予維護(hù),所有物業(yè)公司都沒有啟動公共設(shè)施維修基金。

  對于遼寧省沈陽市鐵西區(qū)人民法院只有8名辦案人處理房產(chǎn)案件的情況,如何妥善處理群體性糾紛是平衡繁重的審判任務(wù)與司法的社會效果之間的關(guān)鍵點(diǎn)。作為基層法院,該類型糾紛的處理直接關(guān)系到最廣大最基層群眾的切身利益,因此,該院審判人員并沒有因?yàn)槿后w性糾紛案件數(shù)量的眾多忽視任何一名當(dāng)事人的合法權(quán)益,而是牢牢把維護(hù)好,實(shí)現(xiàn)好每一位當(dāng)事人的合法權(quán)益作為自身工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),努力探索各種新途徑來鈍化消解矛盾,理順當(dāng)事人情緒,保障社會穩(wěn)定,從而將結(jié)案數(shù)量和質(zhì)量有機(jī)結(jié)合起來,將糾紛處理的法律效果和社會效果有機(jī)結(jié)合起來。對于解決群體性糾紛所采取的對策。

 。ㄒ唬┱{(diào)解為主,判決為輔

  群體性糾紛案件,大多是以小區(qū)或者單位為單位,一方當(dāng)事人之間比較熟悉。在訴訟中一旦出現(xiàn)當(dāng)事人不理解或者不滿意之處,就會在群體間造成很大的影響,甚至出現(xiàn)對訴訟的抵制情緒,對司法公正產(chǎn)生懷疑。辦案人在處理相關(guān)糾紛時(shí),充分注重調(diào)解的功能,從立案受理后一直到宣判,調(diào)解工作貫穿始終,堅(jiān)決將當(dāng)事人的不滿情緒吸納在訴訟程序。今年5月以來,江南春城小區(qū)計(jì)250多名業(yè)主起訴開發(fā)商沈陽天力投資置業(yè)有限公司逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的糾紛,法院受理后,根據(jù)案件特點(diǎn)確立了以調(diào)解為主的辦案思路,由于開發(fā)商前期工作以入小區(qū)物業(yè)管理工作的不足,該小區(qū)業(yè)主在訴訟中情緒異常激烈,在辦案人員作雙方調(diào)解工作時(shí),部分業(yè)主持抵制態(tài)度,并聲稱如果得不到滿意結(jié)果就進(jìn)京上訪。時(shí)值奧運(yùn)前夕,全庭同志在院領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)支持下,頂住壓力,在透徹分析案情的基礎(chǔ)上提出了調(diào)解方案。針對部分業(yè)主的抵制情緒,辦案人員從建設(shè)和諧小區(qū)的角度反復(fù)給其陳述利弊,針對部分業(yè)主擔(dān)心接受調(diào)解方案后開發(fā)商不履行協(xié)議的情況,庭長親自做工作,使開發(fā)商自愿拿出部分房產(chǎn)作為履行協(xié)議的擔(dān)保。鬧情緒的業(yè)主理解了辦案人員的良苦用心,逾160名業(yè)主滿意地接受了調(diào)解方案。在此基礎(chǔ)上,對未接受調(diào)解方案的少數(shù)業(yè)主果斷下判決,宣判后業(yè)主全部服判息訴,從而成功避免了一起重大社會不穩(wěn)定事件的產(chǎn)生。

 。ǘ┈F(xiàn)場處理,多方協(xié)作

  物業(yè)管理糾紛大幅度上升,且表現(xiàn)類型單一即物業(yè)服務(wù)公司追討物業(yè)費(fèi),該類糾紛發(fā)生數(shù)量多,頻率高,人數(shù)廣,對穩(wěn)定影響大。雖然追討物業(yè)費(fèi)事件法律關(guān)系較為清晰、單一,但業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的原因背后一般都隱藏深層次的矛盾。簡單庭上調(diào)解并不能達(dá)到滿意的效果,徑行判令業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)雖然能夠達(dá)到結(jié)案效果,但往往會造成業(yè)主的不理解,引發(fā)上訴甚至群體上訪。在此類案件面前,辦案人員牢固樹立司法服務(wù)意識,把服務(wù)作為審判工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),不僅僅滿足于結(jié)案,而是致力于解決案件后隱藏的深層次矛盾,讓當(dāng)事人真切感受訴訟過程的公平、公正,恢復(fù)對司法的信心,樹立對法律的信賴,從而妥善處理深層次的矛盾。今年6月在審理詩波物生活園小區(qū)物業(yè)管理糾紛時(shí),一單元內(nèi)6名住戶成為拖欠物業(yè)費(fèi)被告,原因是7樓住戶進(jìn)住時(shí)私自改動煤氣管道,造成其余6戶常年無法開通煤氣。物業(yè)公司多方面協(xié)調(diào)后7樓用戶仍不改正,于是其余6戶不交納物業(yè)費(fèi),在庭審中表示煤氣問題不解決就決不交納物業(yè)費(fèi),并聲稱要聯(lián)合起來向政府部門上訪。該案受理后,辦案人員并未急于判決,而是召集物業(yè)公司、6名被告、煤氣公司單位代表、7樓住戶來到小區(qū)現(xiàn)場,分析成因,明確過失,最后終于達(dá)成協(xié)議,由物業(yè)公司維修煤氣管道,7樓住戶負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用,該單元內(nèi)累積多年的鄰里矛盾得到化解,物業(yè)糾紛也順利地得到解決。

 。ㄈ┰V內(nèi)審判與訴外服務(wù)相結(jié)合

  許多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生源自于小區(qū)業(yè)主法律意識、法律觀念的淡薄。如開發(fā)商前期遺留問題,公共維修問題、小區(qū)內(nèi)侵權(quán)問題等,小區(qū)業(yè)主并不是按照相關(guān)法律法規(guī),物業(yè)管理?xiàng)l例來維護(hù)自己的合法權(quán)益,而是消極的不交納物業(yè)費(fèi)造成物業(yè)公司追討物業(yè)費(fèi)案件大量的起訴到法院。針對該情況,院領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)辦案人,利用假日時(shí)間主動進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行普法宣傳,現(xiàn)場為業(yè)主解疑答惑,陽光嘉園小區(qū)的業(yè)主在普法現(xiàn)場對法官說該小區(qū)曾發(fā)生過盜竊案件,所以很多業(yè)主未交納物業(yè)費(fèi),法官現(xiàn)場為其分析了該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同的相關(guān)約定,指出業(yè)主與物業(yè)公司不存在保管關(guān)系,只要物業(yè)公司按照合同盡其義務(wù),就沒有過錯。事后該小區(qū)業(yè)主主動交納了拖欠的物業(yè)費(fèi)。通過深入小區(qū)進(jìn)行普法宣傳,極大的拉近了群眾與法律之間的距離,延伸了審判功能,化解了小區(qū)內(nèi)的隱性矛盾,將糾紛消滅在了萌芽狀態(tài)。

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