摘要：建筑工程保修階段是工程建設監(jiān)理的重要組成部分，是對建筑施工后安全狀況所實施的監(jiān)督管理。

　　關鍵詞：建筑項目；保修階段；工程監(jiān)理

　　工程建設監(jiān)理組織機構是一個依據(jù)監(jiān)理委托合同進行統(tǒng)一組織、協(xié)調、指導下，按工程項目或部位分別設置的，由多個監(jiān)理單位組成的工程建設監(jiān)理體系。他們在服務工作內容上實行著“全過程的監(jiān)理”，可概括地表述為：監(jiān)理單位在施工合同簽訂前，主要協(xié)助業(yè)主單位做好施工招標準備的各項工作；在施工合同簽訂后，監(jiān)理單位則在業(yè)主的委托和授權范圍內，以施工承包合同為依據(jù)，對工程的施工進行全面的監(jiān)督和管理，即對所監(jiān)理工程項目的質量、進度、造價的全面控制，對合同和信息的管理以及對工程項目參與各方進行組織協(xié)調工作等。實行監(jiān)理制度，便在業(yè)主與承建商之間引入了建設監(jiān)理單位作為中介服務的第三方，以經(jīng)濟合同為紐帶，以便高工程建設水平為目的，初步形成了相互制約、相互協(xié)作、相互促進的新的建設項目管理體制。事實證明，它有利于提高工程質量、確保工期、控制投資、增進效益，是工程建設實現(xiàn)速度與效益，數(shù)量與質量有機結合的重要措施�，F(xiàn)就如何有效地開展工程建設完工后的監(jiān)理工作，進行下一步探討。

　　一、監(jiān)理依據(jù)和工作重點

　　1、工程保修監(jiān)理依據(jù)。工程保修是指工程質量保修，監(jiān)理應依據(jù)《建設工程監(jiān)理規(guī)范》、《深圳市施工監(jiān)理規(guī)程》、《工程建設監(jiān)理合同》和設計文件、工程質量驗評標準進行。為了確保保修及時保證質量施工合同還應規(guī)定工程質量的保修金額（一般為工程總造價的5%）和保修金的預留與支付方法以及保修金的利率。經(jīng)過業(yè)主方與承包商協(xié)商，也可以簽訂專項工程保修合同。

　　2、關于工程保修期的計算。關于工程的保修期限應依據(jù)監(jiān)理單位與業(yè)主方簽訂的《工程建設監(jiān)理合同》和業(yè)主與承包商簽訂的《施工合同》文件中規(guī)定的期限。監(jiān)理合同中規(guī)定的是監(jiān)理業(yè)務期限，目前一般保修期監(jiān)理定為1年，而施工合同規(guī)定的是承包商對工程負責報修的期限，但必須符合國家《建設工程質量管理條例》第六章建設工程質量保修的規(guī)定。故施工合同規(guī)定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。

　　3、保修階段的監(jiān)理工作重點應根據(jù)具體工程對象和工程使用狀況確定。筆者認為以下內容應列為監(jiān)理重點：

　　①對應進行沉降觀測的建筑物，應關注其觀測成果和觀測方法、技術要求以及是否已沉降穩(wěn)定，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應通知設計和質監(jiān)部門進行分析研究處理；

　�、趯�工程質量問題和質量缺陷進行調查，重點是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程；

　�、壅{查屋面、浴廁間、外墻面防水效果；

　�、芙o水管及排水管有無滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。

　　二、監(jiān)理工作的方法及措施：

　　1、工程進入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場，而監(jiān)理單位則應根據(jù)工程項目大�。�可以不設項目監(jiān)理機構）宜在參加該項目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。

　　2、監(jiān)理人員要漁業(yè)主方密切聯(lián)系，關注工程使用狀況是否正常，隨時聽取用戶意見。同時，與有關承包商保持電話聯(lián)系，并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。

　　3、在單位工程竣工驗收時，督促承包商向業(yè)主方提交《質量保修書》，其內容為具體保修項目，期限以及有關承諾。

　　4、組織承包商對工程使用情況進行質量回訪，一般每半年進行一次為宜。并在氣候突然變化（臺風、冬季低溫）如臺風暴雨過后組織使用單位進行檢查一次，對發(fā)現(xiàn)的問題按單位工程進行登記。

　　5、在工程保修期1年即將到期的前1-2個月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。發(fā)現(xiàn)的問題及需要維修的內容按單位工程列表登記。

　　6、監(jiān)理人員對用戶反饋的意見和以上質量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質量問題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進行詳細調查分析，并確定質量缺陷的事實和責任。比較嚴重的質量缺陷應由監(jiān)理人員組織業(yè)主、設計人員和承包商共同研究確定原因。關鍵是要確定該工程質量缺陷是否在正常使用條件下產生的。因為國家《建設工程質量管理條例》規(guī)定的是在正常使用條件下，工程存在的質量缺陷均應由承包商負責，無條件保修。監(jiān)理人員及時發(fā)出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內派人進行維修。比較重大的質量缺陷，如基礎不均勻沉降和屋面、地下室滲漏等質量問題要求責任方提出缺陷的處理方案，經(jīng)過監(jiān)理、設計人員、業(yè)主方共同審批后，由監(jiān)理人員監(jiān)督實施處理。

　　7、承包商若不能按監(jiān)理人員要求及時進行維修，監(jiān)理人員應書面通知業(yè)主，可由業(yè)主委托其他承包商完成。（同時，監(jiān)理人員要與原承包商溝通）。其維修處理發(fā)生的費用依據(jù)施工合同規(guī)定在質量保修保證金中扣除。

　　8、當監(jiān)理合同約定的工程保修期監(jiān)理業(yè)務過期后，承包商應按施工合同和國家《建設工程質量管理條例》的規(guī)定仍需對工程繼續(xù)履行質量保修義務。

　　三、關于地基基礎和主體結構工程的最低保修期限問題

　　1、國家《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

　　（一）基礎設施工程，房屋建筑的地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；筆者發(fā)現(xiàn)目前設計施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限說明。據(jù)國家《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB50068-2001）規(guī)定的3類普通房屋和建筑物，其設計年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護的前提下才能滿足的條件。

　　2、在保修階段監(jiān)理工作中發(fā)現(xiàn)工程竣工驗收合格并移交使用單位后，有的使用單位擅自改變設計使用功能，即出現(xiàn)工程的非正常使用條件，增加了結構的活荷載甚至破壞了屋面和外墻面防水功能等情況。舉例說明：

　�、贅菍愚k公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉庫；

　�、谖菝嫔霞釉O太陽能熱水器，電視等無線接收設備，屋面和外墻面設置大型廣告牌；

　�、凼覂冗M行二次裝修擴門拆墻，改變水、電管線；

　�、芪菝嫣鞙匣覊m和生活垃圾堆積，天溝流水不暢，個別水落堵塞等。

　　監(jiān)理人員一旦發(fā)現(xiàn)上述情況，即應書面通知業(yè)主或使用單位，并提出處理意見，引起重視。

　　3、關于地基基礎和主體結構分部保修如何實施，缺乏具體配套措施，不好操作。因保修期為50年，是人生的大半輩子。歲月滄桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和責任人？又如何分清責任工程是否屬正常使用和正常維護。

　　四、應采取的措施

　　1、監(jiān)理單位把工作重點和主要精力放在施工階段監(jiān)理工作中，無疑是正確的。只有在施工階段對工程質量進行有效的、嚴格的控制，不留人和質量隱患，使工程竣工每一分部質量均達到設計和施工質量驗收標準，同時滿足用戶的使用功能要求，使業(yè)主放心使用。實踐證明，施工階段監(jiān)理工作越到位，保修監(jiān)理工作量就會大大減少。

　　2、當房屋建筑工程投入使用過程中，由于荷載對結構構建產生時間效應和構件在溫度和濕度變化中以及地基的沉降等原因會產生變形。同時，在建筑物協(xié)調變形過程中會產生次應力的不利影響。（當然，在正常設計、正常施工以及正常使用和維護條件下，以上結構、構件不會發(fā)生超承載力極限狀態(tài)和正常使用極限狀態(tài)的質量問題。）故工程在使用一階段后，會出現(xiàn)這樣、那樣質量小問題是正常的，也是難免的。所以說工程質量保修是必要的，即使竣工驗收質量達到優(yōu)良等級的工程也不例外。

　　3、監(jiān)理單位對保修階段也要像施工階段監(jiān)理那樣重視，就像工業(yè)產品售后服務那樣，想用戶所想，急用戶所急。搞好保修階段監(jiān)理工作，也是監(jiān)理單位提高資信度保持監(jiān)理行業(yè)形象，創(chuàng)監(jiān)理品牌的重要方面。

　　4、監(jiān)理人員首先要模范地貫徹執(zhí)行國家《建設工程質量管理條例》關于有關工程保修的規(guī)定，在施工階段監(jiān)理工作中，嚴格控制材料、構配件質量和施工操作工序質量，確保工程在正常條件下施工。同時呼喚業(yè)主方要確保工程的正常使用條件和采取正常的維護措施，以求房屋建筑工程達到設計規(guī)定的使用年限。

　　5、國家和各級建設行政主管部門在貫徹國家《建設工程質量管理條例》中，制定關于房屋地基基礎和主體結構保修期為50年的相應的具體配套措施，以便于實施。