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2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何

2010-04-29 14:09  周春英  【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  摘要:2009年二季度以來,房?jī)r(jià)飆升再一次成為市場(chǎng)和輿論高度關(guān)注并熱議的話題。房?jī)r(jià)地價(jià)的快速上漲引起了中央政府的高度重視,在不到半個(gè)月的時(shí)間里,中央政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。隨著政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)相應(yīng)政策的逐步推出,又引發(fā)一系列的猜測(cè)和爭(zhēng)論,高房?jī)r(jià)能否抑制?未來房地產(chǎn)走勢(shì)如何?文章就2010年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)做出簡(jiǎn)單的分析和預(yù)測(cè)。

  關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià);走勢(shì);預(yù)測(cè)

  正當(dāng)全球遭遇金融危機(jī)之時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻率先走出低谷。房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的預(yù)期。下半年以來,70大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅開始進(jìn)入上升通道。12月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%,漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)2010年1月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2009年,商品房銷售額43995億元,比上年增長(zhǎng)75.5%,相當(dāng)于2008我國(guó)GDP的1/7。同時(shí),2009年新建商品房成交價(jià)格為4695元/平方米,比2008年上漲近24%,其中商品住宅價(jià)格上漲25%。這兩個(gè)漲幅,都是近15年左右最大的。

  一、2009年房?jī)r(jià)高漲的原因

  (一)政策刺激

  為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)樓市回暖,我國(guó)政府從2008年年底開始先后出臺(tái)了購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅減免期從5年縮為2年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優(yōu)惠政策。這些政策加上開發(fā)商的降價(jià)促銷力度,大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首輪以剛需為主力的購房熱潮,讓樓市迅速從寒冬復(fù)蘇并回暖。樓市復(fù)蘇的現(xiàn)實(shí)重建了人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心,開發(fā)商開始買地、開工建房。同時(shí),銀行信貸額迅速增加,通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn),投資者們又開始一步步進(jìn)入樓市,使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫,并出現(xiàn)超出預(yù)期的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

  (二)地價(jià)拉動(dòng)

  突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房?jī)r(jià)上漲的第二大動(dòng)力。2009年地王一個(gè)接一個(gè)地產(chǎn)生。就在12月,中建國(guó)際聯(lián)合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價(jià)格包攬奧體公園南區(qū)3號(hào)地、4號(hào)地、5號(hào)地;遠(yuǎn)東新地以48.3億打敗保利龍湖等近20家房企拿下亦莊新城地塊,溢價(jià)率高達(dá)467%。再如,北京廣渠路15號(hào)起拍價(jià)為26.12億元,經(jīng)過35分鐘的激烈競(jìng)拍,最后以總價(jià)40.6億元成交,刷新了全國(guó)地王的記錄;估算其樓面地價(jià)近16000元/平方米,周邊多個(gè)項(xiàng)目短時(shí)間把價(jià)格提高了1000元-3000元/平方米。7月份,大興新拍土地樓面地價(jià)屢次突破7000元/平方米。8月份,領(lǐng)海、鴻坤理想城等項(xiàng)目加價(jià)2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對(duì)記者說:“大興地價(jià)都7000多了,等蓋出房子,怎么也得賣到15000元/平方米,我們現(xiàn)在才賣13000元/平方米,絕對(duì)劃算。”在拿地的過程中競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈,拍賣現(xiàn)場(chǎng)緊張的舉牌,使得價(jià)格以每3分鐘上億元的驚人速度攀升,地價(jià)高漲的結(jié)果就是房?jī)r(jià)上漲。

  (三)營(yíng)銷策略的運(yùn)用和改變

  在樓市回暖的情況下,開發(fā)商更是抓住機(jī)遇,運(yùn)用各種營(yíng)銷策略,為房?jī)r(jià)的飆升添上最后一份熱量。

  隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫,開發(fā)商面對(duì)突然涌現(xiàn)出如此多的購房者,營(yíng)銷策略也發(fā)生了改變,由最初的降價(jià)促銷變?yōu)殇N控,即減少供應(yīng)套數(shù),拉長(zhǎng)供應(yīng)期,甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結(jié)果就是在爆發(fā)性購買面前,原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的局面,推動(dòng)房?jī)r(jià)一步步登上云霄。

  在上述三大因素的刺激和推動(dòng)下,一直處于觀望狀態(tài)的投資者和消費(fèi)者,把壓抑很久的需求一下子釋放出來,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

  二、樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力,遏制房?jī)r(jià)過快上漲

  房?jī)r(jià)的火速增長(zhǎng),引起中央的高度重視。在不到半個(gè)月的時(shí)間里,從“國(guó)四條”到“拿地首付不低于50%”,再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止,中央政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。

  第一,“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止。2008年年底,針對(duì)金融危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的嚴(yán)重沖擊,特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的狀況,國(guó)務(wù)院調(diào)整了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限,由5年調(diào)整到2年。2009年12月9日,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,有望打擊投機(jī)性的購房行為,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

  第二,“國(guó)四條”。2009年12月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,再提“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”,研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,提出四項(xiàng)調(diào)控措施:一要增加普通商品住房的有效供給;二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房;三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管;四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

  第三,“拿地首付不低于50%”。2009年12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。

  第四,二套房貸首付比例提至40%.2010年1月10日,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購房等十一條措施,簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”。在這十一條措施中,“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。

  三、2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后,樓市還一片叫好,認(rèn)為在此利好下,2010年的房?jī)r(jià)必將繼續(xù)上漲?墒牵鲜鲆贿B串的緊縮信號(hào)卻著實(shí)給這些空前膨脹的信心一個(gè)巨大的警示。2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何,分析如下。

  (一)2010年房?jī)r(jià)大漲不可能,大跌也難,總體趨于平穩(wěn)

  首先,中央高度重視房?jī)r(jià)過快上漲等問題。例如,“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。同日,國(guó)家發(fā)改委主任張平明確表示,要抑制投機(jī)性購房。12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。這些樓市調(diào)控表述說明中央對(duì)房?jī)r(jià)過快過多上漲等問題已經(jīng)高度重視,表達(dá)了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、打擊高房?jī)r(jià)的決心。

  其次,打擊地價(jià)上漲預(yù)期,有效遏制房?jī)r(jià)過快上漲。而地王的背后是房?jī)r(jià)的瘋狂。從上海、廣州、北京、深圳等一線城市來看,一年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅超過50%的樓盤比比皆是。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示,2009年3-11月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大,全國(guó)樓市一片普漲。事實(shí)上,土地價(jià)格大幅度上漲,是不斷推高房?jī)r(jià)的一大推手。如果政府嚴(yán)厲懲罰囤地炒地者,必然會(huì)打擊地價(jià)上漲預(yù)期,從而遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

  最后,抑制投機(jī)性購房有助于平抑房?jī)r(jià)。二套房貸首付比例提至40%以及其他相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái),相信會(huì)打擊投機(jī)性的購房行為,對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到一定的作用,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

  總之,只要這些政策落實(shí)到位,相信房?jī)r(jià)瘋漲一定會(huì)得到遏制,最終使房?jī)r(jià)漲幅回落,趨于平穩(wěn)。

  (二)分時(shí)段來看房?jī)r(jià)走勢(shì)

  上半年房?jī)r(jià)主要還是由供求關(guān)系決定,盡管有效需求降低,但新開工入市面積很少,加上政策的時(shí)滯效應(yīng),將依然在高位震蕩;但下半年,隨著新增供應(yīng)的增加,供求平衡,房?jī)r(jià)會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)。

  (三)從城市狀況來看房?jī)r(jià)走勢(shì)

  不言自明的是,當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲快的地區(qū),投機(jī)成分比較多。這些投機(jī)炒房者,利用金融杠桿等手段,不斷拉升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,不斷炒高房?jī)r(jià)。因此,政府出臺(tái)具體樓市政策的調(diào)整,尤其是備受業(yè)界關(guān)注的二套房貸政策的出臺(tái),將對(duì)投機(jī)炒房起到擠出效應(yīng),緩和供求關(guān)系,有助于平抑房?jī)r(jià)。就一線城市而言,下跌的可能性大于上漲。二線城市將繼續(xù)放量,一線城市可能會(huì)萎縮。

  參考文獻(xiàn):

  1、2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況[DB/OL]。中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng),2010-01-19

  2、來自中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)的聲音:樓市變局[Z]。經(jīng)濟(jì)半小時(shí),2010-01-19

  3、盤點(diǎn)2009房地產(chǎn)市場(chǎng)——房?jī)r(jià)瘋狂[N]。京華時(shí)報(bào),2009-12-22

  4、2009年土地政策、金融政策[DB/OL]。中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng),2009

  5、調(diào)控重拳難阻“地王”專家指樓市不缺調(diào)控缺執(zhí)行[DB/OL]。中國(guó)新聞網(wǎng),2009-12-28

  6、255億新地王挑釁樓市新政土地財(cái)政是始作俑者[N]。中華工商時(shí)報(bào),2009-12-28

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