房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時(shí)期內(nèi)通過(guò)融資和銷(xiāo)售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金和償還借款后的差額。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理就是企業(yè)通過(guò)對(duì)外融資、存貨及應(yīng)收賬款管理等手段，使企業(yè)保持正向現(xiàn)金流以滿(mǎn)足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要，而不至于現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。本文著重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面存在的問(wèn)題以及解決辦法做出簡(jiǎn)要分析，一點(diǎn)個(gè)人見(jiàn)解，以供大家參考。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問(wèn)題

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)初步關(guān)注現(xiàn)金流狀況也始于近幾年，初步認(rèn)識(shí)到企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在活力反映在經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流量方面，所以，關(guān)于現(xiàn)金流的理論和實(shí)踐更是匱乏。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的管理存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

　�。ㄒ唬┈F(xiàn)金流管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合。我國(guó)現(xiàn)金流管理僅停留在公司運(yùn)營(yíng)層面，并沒(méi)有被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。現(xiàn)金流管理的內(nèi)容只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，沒(méi)有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來(lái)，更沒(méi)有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點(diǎn)相匹配。

　　（二）現(xiàn)金流管理缺少全程控制。目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測(cè)和安排。企業(yè)的資金運(yùn)行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運(yùn)用和分配，現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。時(shí)實(shí)、動(dòng)態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況，有效地控制整個(gè)企業(yè)的資金支出及資金運(yùn)用，做到事前計(jì)劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰(zhàn)略的實(shí)施，同時(shí)預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)的法律還有利于經(jīng)營(yíng)過(guò)程的控制。

　�。ㄈ�）現(xiàn)金流管理沒(méi)有重視現(xiàn)金流質(zhì)量。對(duì)于業(yè)績(jī)質(zhì)量問(wèn)題重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，現(xiàn)金流的導(dǎo)向作用還很弱。由于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績(jī)效評(píng)價(jià)體系仍是“利潤(rùn)導(dǎo)向型”，所以企業(yè)實(shí)踐中對(duì)現(xiàn)金流量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動(dòng)性特征。一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒(méi)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)原材料、需要?jiǎng)佑矛F(xiàn)金交稅的時(shí)候才注重現(xiàn)金流管理；或是只有通過(guò)延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式才能獲得良好的現(xiàn)金流。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理改進(jìn)措施

　　現(xiàn)金流的管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造，是為了價(jià)值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理，具體又分為現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理和戰(zhàn)術(shù)性管理兩個(gè)方面，分別涉及到企業(yè)的決策層、管理層和作業(yè)層。

　　（一）現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理

　　1、企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合。企業(yè)戰(zhàn)略決定現(xiàn)金流流向，現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，制定企業(yè)戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)考慮現(xiàn)金流狀況，同時(shí)現(xiàn)金流要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流向戰(zhàn)略決策首先要進(jìn)行環(huán)境影響因素分析和企業(yè)戰(zhàn)略分析，現(xiàn)金流向要與環(huán)境變化相協(xié)調(diào)。對(duì)以房地產(chǎn)為主的企業(yè)而言，在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中要根據(jù)自身的資金實(shí)力制定切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，切忌盲目擴(kuò)張，跟風(fēng)實(shí)施全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略；針對(duì)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要經(jīng)得住房地產(chǎn)行業(yè)高回報(bào)外表的誘惑，不要盲目涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，畢竟高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合。在企業(yè)不同的發(fā)展階段，企業(yè)關(guān)注的目標(biāo)和重點(diǎn)會(huì)有所不同，現(xiàn)金流量循環(huán)也會(huì)呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。管理者必須能夠準(zhǔn)確分析和識(shí)別企業(yè)在生命周期不同階段的特點(diǎn)及定位，并能夠根據(jù)對(duì)現(xiàn)金流量的需要，提出合適的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。所以，戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理必須與各階段的特點(diǎn)相匹配，要突出重點(diǎn)，不可一視同仁，等而視之。同時(shí)，還要注意在不同發(fā)展階段，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流之間的轉(zhuǎn)化和配合。

　　3、現(xiàn)金流量管理必須做好流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性動(dòng)態(tài)平衡。流動(dòng)性是企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現(xiàn)金數(shù)額或通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力的描述。如果企業(yè)有充分的現(xiàn)金或者資產(chǎn)能夠在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，則企業(yè)具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。流動(dòng)性可以通過(guò)現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來(lái)創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)使其獲利的能力的表現(xiàn)。企業(yè)的收益能力取決于管理層將其所掌握的現(xiàn)金等資源投放到能給企業(yè)帶來(lái)預(yù)期收益的資產(chǎn)或項(xiàng)目中去實(shí)現(xiàn)增殖。所以，無(wú)論將現(xiàn)金投資于流動(dòng)資產(chǎn)，還是投資于固定資產(chǎn)、股權(quán)等長(zhǎng)期資產(chǎn)，都應(yīng)以提高或維護(hù)必要的收益性為基本取舍標(biāo)準(zhǔn)。增長(zhǎng)性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。自我積累能力集中表現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量的大小以及現(xiàn)金凈流量的利用效果。企業(yè)就是要通過(guò)不斷的自我積累和發(fā)展來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的持續(xù)創(chuàng)造。

　　4、戰(zhàn)略性現(xiàn)金流管理應(yīng)追求現(xiàn)金流平衡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)由于回報(bào)期長(zhǎng)，資金回流比較慢，而且因?yàn)橘Y本投資巨大，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的風(fēng)險(xiǎn)。最理想的是將不同投資回報(bào)期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，以分散風(fēng)險(xiǎn)。酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)即是這一理論的完美運(yùn)用。酒店經(jīng)營(yíng)可以產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，這些資金可以流動(dòng)到房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。同時(shí)，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大，其自建物業(yè)可以抵押貸款，能夠成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“蓄水池”。

　�。ǘ�）現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理

　　1、現(xiàn)金流預(yù)算�，F(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，日�，F(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金安排，保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息，從而保障企業(yè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)或擴(kuò)大再生產(chǎn)的進(jìn)行，滿(mǎn)足企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)的條件。房地產(chǎn)企業(yè)年初，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門(mén)編制資金總預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中，資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售房屋產(chǎn)品帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額；支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費(fèi)所需資金支出。

　　2、現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入主要為銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷(xiāo)售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷(xiāo)售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個(gè)部分。

　　（1）房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度，使其盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證。

　�。�2）在產(chǎn)品銷(xiāo)售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠。

　�。�3）采用多種付款方式促銷(xiāo)，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強(qiáng)土地購(gòu)置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

　�。�1）推遲購(gòu)地首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款。

　�。�2）依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達(dá)到50%以上才能拿到部分款項(xiàng)。

　　4、融資管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多渠道融資方式，以分散融資風(fēng)險(xiǎn)，降低融資成本，提高融資效率。

　�。�1）銀行系統(tǒng)貸款融資。這是目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。

　　（2）引入投資基金。隨著我國(guó)加入世貿(mào)組織后對(duì)金融市場(chǎng)的放開(kāi)，這一融資新品必然成為未來(lái)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的又一亮點(diǎn)。

　�。�3）上市融資。隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的傳統(tǒng)資金鏈被卡，開(kāi)發(fā)商將競(jìng)相到股市融資。

　�。�4）融資租賃、售后租回。由于我國(guó)金融政策還未完全放開(kāi)以及融資額度較小的原因，此種融資方式在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中運(yùn)用較少。

　　十余年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化軌跡，雖說(shuō)有得有失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“資金為王”的理念卻已完全確立。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展，必須提高現(xiàn)代企業(yè)管理水平，而現(xiàn)金流的管理至關(guān)重要。