房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期一般劃分為前期、中期和后期三個階段。前期包括市場調(diào)研、市場定位、項目拓展、投資分析、土地儲備、項目策劃和設計等工作。在這三個階段中，前期開發(fā)階段的重要性無疑是最大的，產(chǎn)品的市場需求、產(chǎn)品的投資方向、產(chǎn)品的盈利預測和設計定位都在這一階段完成。這一階段的工作為項目中后期的開發(fā)建設、銷售服務和獲取利潤指明了方向，打下了基礎(chǔ)。

　　質(zhì)量管理是一種管理技術(shù)和行為，它是指通過確定質(zhì)量方針、目標和職責，并經(jīng)過質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進等一系列的工作建立完整的質(zhì)量管理體系，進而實施的全部管理活動。質(zhì)量管理最早是從制造業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量檢驗發(fā)展起來的，因此人們更加重視在生產(chǎn)過程中的質(zhì)量管理，在這一階段的管理技術(shù)和方法也更加成熟。但是對于房地產(chǎn)項目前期策劃階段的質(zhì)量管理還沒有非常完善有效的方法和程序�；�于房地產(chǎn)項目前期階段的重要性，為了達到公司的質(zhì)量方針和目標，提升開發(fā)項目的質(zhì)量水平，我認為有必要對這個階段的質(zhì)量管理進行研究和探討。

　　房地產(chǎn)前期開發(fā)階段的各項工作與前期策劃是密不可分的，前期策劃是指為達到房地產(chǎn)項目預期的目標，根據(jù)對現(xiàn)狀的充分了解、對未來發(fā)展的科學預測，圍繞項目目標所采取的方式、方法、程序等進行的構(gòu)思、設計及決策等一系列工作。簡單的說就是對房地產(chǎn)項目的總體運作做出決定性的前瞻統(tǒng)籌，它主要包括市場策劃、投資策劃兩個部分。

　　一、對市場策劃的質(zhì)量管理

　　市場策劃的目的是針對房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場進行調(diào)研與預測，確定項目的市場位置，找出項目現(xiàn)有的潛在的目標客戶，分析目標客戶的需求方向，從而對項目進行總體定位，最終為項目的后續(xù)策劃打下良好基礎(chǔ)。美國的質(zhì)量管理專家說過“市場研究是質(zhì)量管理的起點和終點”，市場不僅是質(zhì)量的來源，也是質(zhì)量最終鑒別的標準。市場研究的質(zhì)量也會對后續(xù)工作和最終產(chǎn)品的質(zhì)量帶來極大的影響。但是往往由于對這項工作的重視程度不夠，導致了在進行市場策劃的工作中，存在著許多潛在的質(zhì)量問題。比如對市場分析的思路和方法缺少科學的設計和嚴密的流程，對調(diào)研過程缺少控制和監(jiān)督，過于偏重對二手資料的應用，調(diào)查內(nèi)容不夠充分，對調(diào)研結(jié)果的審核和檢查不夠嚴格，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查，對市場的判斷定性多于定量，定量研究的方法不當，指標權(quán)重設置過于隨意，在進行市場定位時目標過于寬泛，結(jié)論過于模糊缺少指導價值。

　　市場策劃所涉及的內(nèi)容非常復雜，影響市場策劃結(jié)果的因素也非常多。由于收到預算的限制和時間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個策劃結(jié)果都不是無懈可擊的。但是研究報告的質(zhì)量好壞又很大程度上影響了項目的生存和發(fā)展，因此必須要加強對市場策劃的質(zhì)量管理。在這個階段進行質(zhì)量管理的思路有：一是加強對平時房地產(chǎn)市場狀況的跟蹤調(diào)查和分析，建立數(shù)據(jù)庫；二是注重對市場研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)和管理；三是采用多種調(diào)研方法共同進行，并參考各方面專家的意見；四是對策劃調(diào)研類的外包公司進行招標或評審，對其實施過程進行全程監(jiān)督考核，對結(jié)果進行綜合驗收，對其能力和水平進行事后評價。

　　二、對投資策劃的質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項目在市場調(diào)研和預測基礎(chǔ)上，以投資效益為中心，從機會選擇、項目構(gòu)思到正式立項等一系列的策劃工作，它是以獲取具體的投資方案為目的的創(chuàng)造性活動，簡單說就是房地產(chǎn)項目的可行性研究。房地產(chǎn)投資策劃作為可行性研究的范疇，它的專業(yè)性和綜合性較強，內(nèi)容包括對環(huán)境、區(qū)位、開發(fā)時機、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、成本預算等各方面的分析以及財務分析與經(jīng)濟評價。在房地產(chǎn)投資策劃的工作中，由于復雜性較高也存在著許多質(zhì)量問題,比如研究依據(jù)不充分、內(nèi)容不完整、深度不夠、定性描述多、定量計算差、研究過程不規(guī)范、缺少專業(yè)溝通、研究方法和指標不合理、缺少風險分析、應付工作或過于樂觀等等。

　　投資策劃的質(zhì)量對未來項目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規(guī)劃設計方案、開發(fā)工期安排、項目成本控制、銷售回款節(jié)奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質(zhì)量，可以采取的措施有：

　　一是選擇優(yōu)秀的顧問公司和專業(yè)人員從事該項工作，并對過程進行周密的安排和把控；

　　二是加強各方面的人員配備和保證各專業(yè)的緊密及時溝通；

　　三是保證基礎(chǔ)資料的全面和可靠；

　　四是對方案進行多輪調(diào)整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進行比較和評價；

　　五是建立工作成果質(zhì)量評審制度，通過內(nèi)審和外審層層把關(guān)來共同提高成果質(zhì)量；

　　六是加強合同管理，在合同簽訂前把工作計劃和內(nèi)容要求予以明確，在工作過程中和結(jié)束后嚴格按照合同約定來付款；

　　七是通過項目開發(fā)過程中和完成后的項目評估來檢驗前期的工作質(zhì)量，獎優(yōu)罰劣并指導改進以后的工作。