近年來(lái)北京的商品房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈。究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開(kāi)發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開(kāi)發(fā)成本。

　　一、商品住宅開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

　　通過(guò)對(duì)近年來(lái)新建小區(qū)的調(diào)查和分析，新區(qū)開(kāi)發(fā)的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)、大市政費(fèi)及四源費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。

　　通過(guò)敏感性分析證明，影響開(kāi)發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費(fèi)，其次是征地拆遷費(fèi)，再次是貸款利息。因此，對(duì)住宅產(chǎn)品成本控制的重點(diǎn)分別是建安工程費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、資金成本（即貸款利息）。

　　二、在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中嚴(yán)格控制建安成本

　　（一）以合同管理為手段，加強(qiáng)成本控制

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投資支出存在于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，大部分是通過(guò)各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費(fèi)用支出得到有效的控制，一個(gè)重要的途徑就是合同管理。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利，如拆遷安置的合同由拆遷部門(mén)辦理，規(guī)劃設(shè)計(jì)合同由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)簽訂，工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門(mén)簽訂。因此，作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào)，分類(lèi)歸檔，便于管理和查閱，在撥款時(shí)完全按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。

　　（二）通過(guò)招標(biāo)選擇監(jiān)理單位

　　好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。開(kāi)發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時(shí)要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對(duì)洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。

　　（三）做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

　　控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)70％—90％。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮，要圍繞商品住宅銷(xiāo)售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設(shè)計(jì)平面組合好，將會(huì)使產(chǎn)品銷(xiāo)售好，從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個(gè)方面：

　　（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證

　　設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價(jià)，影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時(shí)，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法，以獲得最佳綜合效益。

　　在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：V＝F／C

　　式中V——價(jià)值系數(shù)；

　　F——功能（一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途）系數(shù)；

　　C——成本（從根據(jù)用戶提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本）系數(shù)。

　　一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來(lái)功能大幅度提高。運(yùn)用這一方法，就可以通過(guò)功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最佳結(jié)合。

　　（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)

　　所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實(shí)，實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。

　　（3）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法

　　改革開(kāi)放以來(lái)，建筑行業(yè)引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對(duì)提高設(shè)計(jì)水平，促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋，而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。既要建筑造型美觀，又要造價(jià)合理，從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益。

　　（4）要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作

　　加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費(fèi)。

　　（四）嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)

　　在目前的施工過(guò)程中，質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制機(jī)制已經(jīng)比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成本控制工作做的不到位，工程雖能按期保質(zhì)完成，但一算賬就是不盈利或盈利較低，未能達(dá)到預(yù)期的收益。

　　（1）嚴(yán)格進(jìn)行工程招標(biāo)，控制新開(kāi)工程的造價(jià)

　　通過(guò)招投標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價(jià)適中的施工隊(duì)伍。建設(shè)單位簽訂承包合同是個(gè)關(guān)鍵，要把主要內(nèi)容在合同中予以明確。要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來(lái)，確保雙方的按約履行。

　　（2）合理安排施工順序，減少臨時(shí)費(fèi)用

　　在組織住宅小區(qū)的施工，安排開(kāi)工計(jì)劃時(shí)，要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與住宅工程同步進(jìn)行，盡量不發(fā)生臨時(shí)供水、供電、供熱的費(fèi)用，并減少二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。在建設(shè)小區(qū)道路前，即可進(jìn)行各類(lèi)管道的鋪設(shè)，減少二次開(kāi)挖，避免施工企業(yè)因現(xiàn)場(chǎng)施工的原因向開(kāi)發(fā)企業(yè)索賠，從而降低成本。

　　（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

　　工程洽商是編制預(yù)算增減賬的依據(jù)，是施工企業(yè)在中標(biāo)后提高造價(jià)，增加收入的主要手段，作為監(jiān)理工程師要加強(qiáng)工程洽商的管理，防止不正當(dāng)?shù)乃髻r，建立規(guī)范的洽商制度是非常必要的。洽商管理制度的內(nèi)容要確定工程、規(guī)劃、預(yù)算合同等有關(guān)部門(mén)在簽辦工程洽商時(shí)的責(zé)任，分工必須明確，權(quán)力不宜過(guò)分集中。簽辦洽商要注意以下問(wèn)題：

　　第一，施工前應(yīng)嚴(yán)格審圖，盡量少改動(dòng)，少辦洽商，減少造價(jià)增加的幅度；

　　第二，結(jié)算時(shí)要特別注意減賬洽商，防止施工企業(yè)漏報(bào)；

　　第三，洽商應(yīng)先辦，有了手續(xù)后再施工。在工程施工中，工程人員往往考慮工程進(jìn)度，先按變更的情況施工，然后再補(bǔ)洽商手續(xù)。這樣做的弊病往往是有的隱蔽工程，做完之后無(wú)法核實(shí)，工作中出現(xiàn)被動(dòng)。如果工程進(jìn)度要求緊，也要洽商和施工同步進(jìn)行，增、減賬及時(shí)審，避免無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議。

　　第四，洽商內(nèi)容既要滿足工程施工及使用功能需要，又要考慮經(jīng)濟(jì)合理和投資節(jié)約。凡是因施工企業(yè)出于施工方便簽辦的洽商增帳，原則上不予補(bǔ)償。并應(yīng)在洽商中予以注明。

　�。�4）嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格

　　作好市場(chǎng)價(jià)格的管理工作，掌握價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格相差很遠(yuǎn)，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷(xiāo)售代理級(jí)別不同，價(jià)格也有差別。要樹(shù)立成本意識(shí)，形成控制成本機(jī)制。

　　材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70％，有的工程還會(huì)更高，因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制中的重點(diǎn)。凡施工企業(yè)自行采購(gòu)的材料，重點(diǎn)是對(duì)指導(dǎo)價(jià)的材料控制，可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。材料限價(jià)的原則，一是明確加工訂貨的責(zé)任者是施工單位，業(yè)主與監(jiān)理工程師適當(dāng)參與，參與的目的是控制材料的采購(gòu)價(jià)格，但不能包辦代替；二是可以推薦廠家但不指定廠家；三是監(jiān)督材料的質(zhì)量；四是在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。這種材料限價(jià)的作法，體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，適應(yīng)當(dāng)今建材市場(chǎng)的狀況。

　　（5）加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核

　　凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗(yàn)收單，如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作，審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡系標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前工期獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用。認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

　　（五）拆遷安置費(fèi)用的控制

　　在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇拆遷隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地；增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和被遷戶安置用房的面積。

　�。�六）貸款利息的控制

　　所有的房地產(chǎn)企業(yè)都不是全部拿自己的錢(qián)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，其融資渠道很多，其中之一就是銀行貸款。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，有的企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。使用貸款也令開(kāi)發(fā)企業(yè)付出很高的代價(jià)，那就是貸款利息。有貸必有還，如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收的情況來(lái)選擇合適的還款方式。

　　一次償還方式對(duì)業(yè)主的壓力過(guò)大，只有在資金量很大的情況下才有可能。對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金。有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過(guò)多占用資金造成利息損失。如對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，何時(shí)投入多少，何時(shí)又能收回多少，可根據(jù)具體情況，選擇變額年金償還的辦法。采用變額年金償還辦法基于對(duì)本企業(yè)的資金運(yùn)作情況有一個(gè)比較清晰了解的基礎(chǔ)上，制定最佳償還方案，從而把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

　　三、及時(shí)分析開(kāi)發(fā)成本，為實(shí)施中的成本控制提供依據(jù)

　　在項(xiàng)目實(shí)施中，要及時(shí)對(duì)控制成本所采取的措施、效果及其動(dòng)態(tài)的變化進(jìn)行認(rèn)真的比較分析。在分析時(shí)，可將實(shí)際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，以確定項(xiàng)目總成本是節(jié)約還是超支。在對(duì)比的基礎(chǔ)上，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，找出超支的原因，探索減少投入、節(jié)約資金的途徑。同時(shí)也為住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的成本測(cè)算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù)。

　　總之，控制開(kāi)發(fā)成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。認(rèn)真做好住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。