1、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險因素分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目風險一般按風險來源、投資階段或風險的可控性進行分類，本文根據(jù)項目風險的不同特點，按照風險的屬性進行分類。

　　（1）宏觀環(huán)境風險

　　政治環(huán)境風險。指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失；社會環(huán)境風險。社會環(huán)境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險；經(jīng)濟環(huán)境風險。經(jīng)濟環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟建設的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等。經(jīng)濟停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風險。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。

　　（2）區(qū)域環(huán)境風險

　　區(qū)位風險。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟和各類設施的變化會給項目帶來影響；周邊設施風險。城市基礎設施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項目帶來可能風險；環(huán)保風險。包括空氣污染、噪音污染、水污染等；自然風險。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構成的威脅。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風等。

　　（3）土地風險

　　土地自然屬性風險。該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；征地拆遷風險。取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。

　�。�4）資金風險

　　資金充足性風險。房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動風險。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。

　�。�5）設計風險

　　先進性風險。項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業(yè)承受設計風險；適用性風險。過分強調設計的先進性、經(jīng)濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險；經(jīng)濟性風險。在項目開發(fā)設計中過分強調設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。

　　（6）工程風險

　　發(fā)包風險。包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包合同風險和工程索賠風險；工程質量風險。項目管理者未按規(guī)定程序實施質量控制，承包商施工方法不當，技術落后，偷工減料等會影響項目質量。三是工期拖延風險。工期拖延會錯過最佳租售時機，增加管理費用，提高工程成本。

　�。�7）市場風險

　　市場需求風險。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風險。產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險處理對策

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目風險具有系統(tǒng)性、關聯(lián)性和多樣性的特點。在處理項目風險時，必須對各種風險因素進行認真分析，綜合評價，采取相應防范和控制措施。

　　（1）風險回避

　　對風險大的項目主動放棄，中斷風險源，遏制風險事件發(fā)生。風險回避是一種消極的風險防范策略，在回避風險的同時，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。一般來說，只有在面臨災害性風險、風險程度特別高或風險程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風險回避策略。比如在污染企業(yè)附近開發(fā)住宅項目會冒很大風險，應放棄該項目或實施其他替代方案。

　�。�2）風險轉移

　　風險轉移不放棄或中止帶有風險的開發(fā)活動，但將風險可能導致的損失和法律責任轉嫁他人承擔，從而達到降低自身損失程度的目的。風險轉移分為三種類型：一是契約合同形式的風險轉移，將風險轉移給非保險業(yè)的其他人。二是財務責任形式的風險轉移。通過發(fā)行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財務責任、風險損失轉移給他人。三是保險形式的風險轉移，將風險轉移給保險公司。

　　（3）風險控制

　　首先要建立一支高素質、多學科的開發(fā)隊伍，懂工程善管理，能夠較準確地把握宏觀政策和經(jīng)濟趨勢；二是制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并盡可能嚴格按照計劃實施；三是加強風險損失資料的搜集整理和分析，建立風險預警預報系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)風險苗頭；五是一旦風險事件發(fā)生，在積極搶險的同時，注意保護現(xiàn)場，收集事故的有關證據(jù)，為有關各方索賠和反索賠準備充足的資料。風險控制是一種積極的風險管理措施，成本低效果好，應優(yōu)先采用。

　　（4）風險分散

　　風險分散是從證券投資風險分散原理發(fā)展起來的理論。在項目開發(fā)時，可以通過調整開發(fā)結構，通過開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時間差異化來分散風險。需要指出的是，通過投資組合的方式只能分散非系統(tǒng)風險，而不能分散系統(tǒng)風險。