1.營(yíng)業(yè)成本

　�。�1）直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

　�。�2）直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　（3）間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

　　2.期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

　�。�1）管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢（減盤盈）損失以及其他管理費(fèi)用等（注：實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營(yíng)業(yè)成本中可不設(shè)間接費(fèi)用，直接將間接費(fèi)用全部計(jì)人管理費(fèi)用）。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。

　�。�2）財(cái)務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失（匯兌收益減去匯兌損失），③金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，④公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本；

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；

　�。�3）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；

　�。�4）發(fā)生的壞賬損失，計(jì)人管理費(fèi)用；

　�。�5）按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對(duì)外投資支出；③被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出；④國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；⑤國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。