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基本制度與政策:風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

2014-11-21 14:09 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  風(fēng)險(xiǎn)和收益就像人和人的影子,形影不離。由于投資收益是對(duì)投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào),因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)是相匹配的。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響,主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:

  1.根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平

  由于投資者的投資決策主要取決于對(duì)未來投資收益的預(yù)期或期望,所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低,只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同,那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的,只是對(duì)于不同的投資者,由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。

  舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目,有著穩(wěn)定的市場(chǎng)需求甚至是政府回購(gòu),政府在核定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格時(shí),保證開發(fā)商3%的成本利潤(rùn)率,加之存在土地?zé)o償劃撥、開發(fā)稅費(fèi)減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素,開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到15%以上,而且這種投資的成功率幾乎是100%,/2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間/除通貨膨脹因素外沒有其他風(fēng)險(xiǎn)。但如果是開發(fā)高檔娛樂項(xiàng)目,由于其幾乎受到所有風(fēng)險(xiǎn)因素的影響,其成功的可能性(即風(fēng)險(xiǎn)率)可能只有50%,因此,該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益,他所要求的年投資收益率必須達(dá)到30%(30%X50%=15%)。對(duì)于開發(fā)商來說,后面一種投資機(jī)會(huì)可能會(huì)得到30%的投資收益,但也有可能連10%也得不到,因?yàn)槠渫顿Y有較大的風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于前者來說,他可以保證得到15%的投資收益,但其幾乎放棄了得到30%投資收益的可能性。

  2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向

  雖然風(fēng)險(xiǎn)客觀存在,但與項(xiàng)目相關(guān)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于不同的開發(fā)商,其控制和管理此類風(fēng)險(xiǎn)的能力是有很大差異的。風(fēng)險(xiǎn)水平高的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,對(duì)于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說,其風(fēng)險(xiǎn)水平就沒有那么高。

  高檔精裝修住宅,其利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅,但由于存在多潛在的風(fēng)險(xiǎn),因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)也有很大差異,萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā),并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益,只是在寫字樓市場(chǎng)上萬科不具備高于其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。

  3.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)

  風(fēng)險(xiǎn)尤其是系統(tǒng)性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化是有規(guī)律的,這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)或周期波動(dòng)規(guī)律。根據(jù)不同市場(chǎng)區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律,就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)在周期波動(dòng)中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場(chǎng)需求而非當(dāng)前需求,這就為開發(fā)商適時(shí)選擇進(jìn)入和推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)提供了條件。

  應(yīng)該指出的是,利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作,即低潮時(shí)買土地、潮時(shí)賣產(chǎn)品,是許多開發(fā)商希望達(dá)到的境界。然而,能真正做到反周期操作的開發(fā)商,還只是少數(shù)。因?yàn)榉粗芷诓僮魇怯袟l件的,它要求開發(fā)商在市場(chǎng)不景氣時(shí),仍然保持較強(qiáng)的開發(fā)投資能力。

責(zé)任編輯:cj
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