物業(yè)管理師

當(dāng)前位置:建設(shè)工程教育網(wǎng) > 物業(yè)管理師 > 復(fù)習(xí)指導(dǎo) > 正文

基本制度與政策:房地產(chǎn)投資的特性

2014-11-21 14:13 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
字號(hào)

| |

 。ㄒ唬┪恢霉潭ㄐ曰虿豢梢苿(dòng)性

  位置固定性或不可移動(dòng)性,是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對(duì)于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說,如果持有人所在地沒有交易市場(chǎng),那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然而,房地產(chǎn)就截然不同了,它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛,還受到周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”,房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在,就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。

  此外,房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低,不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響,而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

 。ǘ〾勖芷陂L(zhǎng)

  土地不會(huì)毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上。因此,房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資可以是一種長(zhǎng)期投資。

  房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本,即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

  自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。國外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說,公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年/物業(yè)管理師報(bào)考條件/,工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,倉儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的,不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

 。ㄈ┻m應(yīng)性

  適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益,也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因,置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征,又能增加置業(yè)投資的收益。例如,寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息,那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù),那就可以通過增加自助洗衣房,提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。

 。ㄋ模└鳟愋

  各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響,土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣,即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物,也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同,而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

  (五)政策影響性

  政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性,各國政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注,經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái),以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在,/2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間/使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更,均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

 。⿲I(yè)管理依賴性

  專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中,需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。此外,房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù),以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

 。ㄆ撸┫嗷ビ绊懶

  相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資,能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如,城市快速軌道交通線的建設(shè),使沿線房地產(chǎn)大幅升值,大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施,也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看,能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者,都獲得了巨大的成功。

責(zé)任編輯:cj
班次推薦

4大班次+考前模擬題 提升學(xué)習(xí)效果;

經(jīng)典班次組合 專家在線答疑!

特色通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
特色無憂班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過,第二年免費(fèi)學(xué)

4大班次+考前模擬題+1套預(yù)測(cè)試題

智能交互課件 階段測(cè)試點(diǎn)評(píng)!

精品通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
精品無憂班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過,第二年免費(fèi)學(xué)

考前模擬題+2套預(yù)測(cè)試題+考前沖關(guān)寶典

名師定期直播 一對(duì)一跟蹤教學(xué)

實(shí)驗(yàn)通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
實(shí)驗(yàn)無憂班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過,第二年免費(fèi)學(xué)

考前模擬題+3套預(yù)測(cè)題+沖關(guān)寶典+考前重點(diǎn)

大數(shù)據(jù)分析小灶教學(xué) 私人定制服務(wù)!

定制通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
定制無憂班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過,第二年免費(fèi)學(xué)

以知識(shí)點(diǎn)為單元 十分鐘一堂課

智能交互課件 階段測(cè)試點(diǎn)評(píng)

報(bào)同科目輔導(dǎo) 享7折優(yōu)惠!

最新資訊
版權(quán)聲明

1、凡本網(wǎng)注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬建設(shè)工程教育網(wǎng)所有,未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用;已經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)的,應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)使用,且必須注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其法律責(zé)任。
  2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載,均盡力標(biāo)明作者和出處。對(duì)于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的,請(qǐng)作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實(shí)確認(rèn)后會(huì)盡快予以處理。
  本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品,并不意味著認(rèn)同該作品的觀點(diǎn)或真實(shí)性。如其他媒體、網(wǎng)站或個(gè)人轉(zhuǎn)載使用,請(qǐng)與著作權(quán)人聯(lián)系,并自負(fù)法律責(zé)任。
  3、聯(lián)系方式:010-82326699 / 400 810 5999。

返回頂部