（一）寫字樓物業(yè)承租客戶的選擇

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的承租戶并長久與之保持友好關(guān)系非常重視。選擇的標準是承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)狀況、所需物業(yè)的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容等。

　　1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽。承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型應(yīng)與寫字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認真分析每個承租戶的信譽，對其租住的用途及經(jīng)營內(nèi)容是否與已有承租戶經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)。因為一個租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處；相宜則要能互補互利、相得益彰。

　　2、承租戶的財務(wù)狀況。物業(yè)管理企業(yè)對承租戶應(yīng)有較詳細的資信核查。這種調(diào)查可以通過以下幾個方面進行：通過承租戶填寫的申請表，了解其經(jīng)營內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的地區(qū)范圍，如果是某公司的分支機構(gòu)，那么它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽擔(dān)保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等；還可以從稅務(wù)機構(gòu)、工商管理機構(gòu)、往來銀行、經(jīng)紀人及承租戶提供的財務(wù)報表來判斷其信譽和財務(wù)狀況：另外，還可通過專業(yè)的資信調(diào)查公司提供承租戶的資信報告，了解承租戶的財務(wù)狀況、支付方式、支付習(xí)慣、是否經(jīng)常拖欠款等；在詳細核查中還有搞清承租戶的組織結(jié)構(gòu)和財務(wù)體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權(quán)公司等，要搞清它們之間的財務(wù)責(zé)任關(guān)系。因為很多子公司、特許公司的財務(wù)是獨立的，總公司沒有責(zé)任承擔(dān)這些小公司的債務(wù)。

　　核查承租戶財務(wù)狀況的目的，主要是為選擇租戶時作決策。那些被證明財務(wù)狀況好、極有聲譽的大公司是入選對象；那些財務(wù)狀況不佳、信譽不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)加以拒絕。

　　3、所需物業(yè)面積大小。選擇承租戶的過程之所以復(fù)雜，就是因為寫字樓建筑內(nèi)是否有足夠的使用空間來滿足承租戶對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶能否成為現(xiàn)實的承租戶。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6平方米，但接待室、會議室、儲藏空間、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動所需的面積等應(yīng)給予周全考慮。

　　4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。有些承租戶為了順利地開展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。如果要求提供的特殊服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標準服務(wù)有較大差異，在將來的物業(yè)管理過程中就會出現(xiàn)許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應(yīng)該考慮整個租賃期限內(nèi)的實際費用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔(dān)特殊服務(wù)的費用。滿足特殊服務(wù)，應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)、與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。

　�。ǘ�）寫字樓物業(yè)的租金管理

　　物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價格，是分期出賣物業(yè)使用價值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊的價格形式。

　　1、寫字樓租金的構(gòu)成。

　�。�1）成本租金成本租金是房屋租賃交換時要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標準，是房屋租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構(gòu)成。

　�。�2）商品租金。商品租金是由商品的等價交換關(guān)系所確定的租金。為了實現(xiàn)商品的擴大再生產(chǎn)，這類租金應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)正常消耗完全得到補償并可獲取一定利潤的租金。一般來講，商品租金是在成本租金的基礎(chǔ)上加上利息、稅金和保險費構(gòu)成。

　�。�3）基礎(chǔ)租金�；�礎(chǔ)租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的最低金額。在確定租金時，必須以價值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟界限，根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金）而確定的一個基礎(chǔ)租金。

　�。�4）市場租金。市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映物業(yè)供求關(guān)系而出現(xiàn)的一種租金。寫字樓的市場租金水平主要取決于當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系，當(dāng)市場供給超出市場需求時，租金下降；當(dāng)市場需求遠遠超出供給時，租金上升。但在一定的市場條件下，某幢寫字樓的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。

　　2、寫字樓租金的確定方法。

　�。�1）租金應(yīng)在制定寫字樓基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)寫字樓所處地理位置、自然條件、質(zhì)量標準、裝飾檔次、設(shè)備配置等方面的差異進行分類，作為定價的調(diào)劑因素，以便合理地確定每處、每幢、每層、每間房屋的租金。

　�。�2）在寫字樓市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)市場競爭狀況來決定哪些經(jīng)營費用計入租金，哪些經(jīng)營費用可以單獨收取。當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理公司就要考慮降低經(jīng)營費用，以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。

　�。�3）寫字樓的租金一般分為毛租金和純租金兩類。

　�。�4）寫字樓物業(yè)的租約由于要持續(xù)較長的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。為此，承租戶和物業(yè)管理企業(yè)通常商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內(nèi)有效。例如，月租金每平方米在300元的基礎(chǔ)上，每年每平方米增長30元或每年上調(diào)10%；當(dāng)租期很長時，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險，有時規(guī)定租金可以按消費價格指數(shù)調(diào)整，但又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限額，以便由承租戶承擔(dān)最高限額以內(nèi)的風(fēng)險，由業(yè)主承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險。

　�。�5）寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。因此，準確地測量寫字樓的建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場價值的最大化。對于寫字樓建筑，公用面積分攤系數(shù)一般在0.2～0.3之間。

　�。�6）成功的寫字樓租賃能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益。在確定某幢寫字樓物業(yè)的整體租金時，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整幢建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。物業(yè)管理企業(yè)在確定出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元的超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整幢寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金的水平上。