房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。
。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件
1.按照出讓合同約定己經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(錢合證);2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件(預(yù)售);3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋己經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(現(xiàn)售)。
《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者己經(jīng)使用年限后的剩余年限。同時,對受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
(二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn),或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策,由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金,轉(zhuǎn)讓收益中的土地收前益上繳國家或者作其他處理。
2.可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家:經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目;私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;按照國務(wù)住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的,應(yīng)當(dāng)扣除己經(jīng)繳納的土地收益。
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