物業(yè)管理師

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2015物業(yè)管理師基本制度與政策:制度特色

2015-02-10 13:32 來源:來源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  (一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

  物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的行為。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采取其他方式,比如自行管理,或者將保潔、綠化等專項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)公司!稐l例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理,而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系,均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則,強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對于業(yè)主的共同利益,也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自我平衡。應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后,按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用!稐l例》對業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù),還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上:建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途。

 。ǘ┙I(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

  共有物權(quán)是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡,需要有民主協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,就必須遵守管理共同財(cái)產(chǎn)的共同契約。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的統(tǒng)一性之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)和均衡;業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

  業(yè)主大會(huì)制度和管理規(guī)約制度,目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主大會(huì)是表達(dá)業(yè)主意愿、實(shí)現(xiàn)業(yè)主共同利益的組織形式,其基本的議事規(guī)則就是民主協(xié)商。管理規(guī)約是依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,對全體業(yè)主具有普遍約束力。管理規(guī)約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范,是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定,是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。通過管理規(guī)約,建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準(zhǔn)則,可以形成良好的共同財(cái)產(chǎn)管理、共同利益協(xié)調(diào)的物業(yè)管理秩序。

 。ㄈ┏浞职l(fā)揮法律法規(guī)的協(xié)同作用

  物業(yè)管理活動(dòng)中的問題,有的是由《條例》所規(guī)范的,有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。

  《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《公司法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度,都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。所以,在貫徹實(shí)施《條例》中,不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《條例》的內(nèi)涵,還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī),要充分發(fā)揮法律法規(guī)的協(xié)同作用,共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。

  例如物業(yè)的質(zhì)量問題。業(yè)主購買物業(yè),形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系,有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題,但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。

 。ㄋ模┩咨铺幚碚褪袌龅年P(guān)系

  物業(yè)管理活動(dòng)中大量民事關(guān)系的處理,應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則,由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)或者通過司法程序調(diào)節(jié)。對于民事關(guān)系,不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)!稐l例》對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的私人事務(wù),不設(shè)定行政管理權(quán);對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù),不設(shè)定行政規(guī)則;對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù),不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時(shí),《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限,對凡是能夠通過追究民事責(zé)任解決的,不再設(shè)定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定,又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為,則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

  市場規(guī)則的完善,是市場主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展,從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機(jī)制的良性運(yùn)行!稐l例》按照社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的原則,對物業(yè)管理活動(dòng)的競爭機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的,就是培育市場,充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。從處理政府和市場關(guān)系的角度,《條例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。

責(zé)任編輯:亮亮
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