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　　共有部分是指建筑物專有部分以外的部分�！段餀喾ā返谄呤�三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《條例》的規(guī)定一致�！稐l例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”

　　除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，應當認定為建筑物的共有部分：

　　（1）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然�本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

　　（2）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。．建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

　�。ǘ�）業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權，即每個業(yè)主在法律對所有權未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業(yè)管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據(jù)《物權法》的相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)《物權法》及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。

　　由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務，有的業(yè)主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，《物權法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。

　�。ㄈ�）建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬

　　在對我國房地產(chǎn)市場的實際作法和存在問題進行調查研究的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操作、減少糾紛和保護業(yè)主利益的角度出發(fā)，《物權法》第七十四條對建筑區(qū)域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規(guī)定：

　　（1）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

　�。�2）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　�。�3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　建設單位按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例，將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱的車位，屬于業(yè)主共有。

　　（四）業(yè)主對與專有部分相對應的共有部分的利用

　　業(yè)主基于對專有部分享有的權利，難免有利用共有部分的現(xiàn)實需求。例如，放置空調機要利用與專有部分相對應的外墻；安裝太陽能熱水器要利用建筑物的屋頂；經(jīng)營性用房的業(yè)主在符合法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的情況下，為其特定營業(yè)需要，也會借助外墻面懸掛、張貼牌匾等。這些需求是業(yè)主專有權行使的合理延伸，是為了更好地發(fā)揮專有部分的功能而使用共有部分，應為法律所支持。因此，《區(qū)分所有權司法解釋》第四條規(guī)定：“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。”

　　但是，單個業(yè)主或者部分業(yè)主對共有部分的利用，必須在合理使用的范圍內。判斷合理使用的標準主要有三方面：一是不得以營利為目的；二是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人的合法權益；三是不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定。

　　（五）侵害共有權的法律責任

　　《區(qū)分所有權司法解釋》第十四條規(guī)定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分，改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害，恢復原狀，確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”應當注意的是，實施侵害業(yè)主共有權行為的主體，除了建設單位，還包括物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和使用人等。侵害業(yè)主共有權主要有四種方式：（1）擅自占用共有部分；（2）擅自處分共有部分；（3）擅自改變共有部分使用功能；（4）擅自利用共有部分進行經(jīng)營性活動。權利人請求侵害人承擔法律責任的方式，同樣也有四種：（1）排除妨害；（2）恢復原狀；（3）確認處分行為無效；（4）賠償損失。對于行為人擅自利用共有部分進行經(jīng)營性活動的，權利人有權請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。在確定行為人擅自進行經(jīng)營性活動的收益時，應當扣除相應的經(jīng)營成本，但行為人應當對經(jīng)營成本的支出及其合理性承擔舉證責任。