物業(yè)管理師

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2015物業(yè)管理師基本制度與政策:專有部分的所有權(quán)

2015-02-10 13:32 來源:來源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  建筑區(qū)劃內(nèi),符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當認定為建筑物的專有部分:(1)具有構(gòu)造上的獨立性,能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應(yīng)當認定為建筑物專有部分的組成部分。

  (二)業(yè)主對其建筑物

  專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用,實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的;也可以依法出租,獲取收益;還可以出借,解決親朋好友居住之難,加深親朋好友間的親情與友情;或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負擔,例如,為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人,或者抵押給金融機構(gòu)以取得貸款等;還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人,對專有部分予以處分。

  (三)專有部分使用人的權(quán)利和義務(wù)

  承租人、借用人等專有部分的物業(yè)使用人,是業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人,他們在物業(yè)管理法律關(guān)系中,享有權(quán)利和承擔義務(wù)的來源具有多樣性,主要是:(1)法律法規(guī);(2)管理規(guī)約;(3)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;(4)使用人與業(yè)主的約定。

  實踐中,非業(yè)主的專有部分使用人享有的權(quán)利主要包括:(1)合理利用專有部分的權(quán)利;(2)合理利用共有部分的權(quán)利;(3)接受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利;(4)居住利益、相鄰權(quán)受到侵害時,提起訴訟的權(quán)利等。承擔的義務(wù)主要包括:(1)遵守管理規(guī)約的義務(wù);(2)遵守物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面規(guī)章制度的義務(wù);(3)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法做出的決定的義務(wù);(4)根據(jù)《條例》第四十二條的規(guī)定,承擔物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)等。

  (四)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時,不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利

  業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分,但與共有部分又不可分離。例如,沒有電梯、樓道、走廊,業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分;沒有水箱,水、電等管線,業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性,所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如,業(yè)主在對專有部分裝修時,不得拆除房屋內(nèi)的承重墻,不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品,危及整個建筑物的安全,損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

 。ㄎ澹I(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分,其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓

  業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán),包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利,這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中,業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位,是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán),就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權(quán),以及對共有部分的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權(quán),也就喪失了對共有部分的共有權(quán)及對共有部分的共同管理的權(quán)利。

 。I(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房

  業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房,會造成來往小區(qū)人員過多,外來人員雜且亂,干擾業(yè)主的正常生活,造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張,造成樓板的承重力過大,增加了小區(qū)不安全、不安定的因素,弊端多,危害性大。將住宅改為經(jīng)營性用房,用于商業(yè)目的,也會造成國家稅費的大量流失!段餀(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途,是業(yè)主應(yīng)當遵守的一個最基本的準則,也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務(wù)。

  如果業(yè)主確實因生活需要,如因下崗無收人來源,生活困難,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù),要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下,還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備,才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,二者缺一不可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,應(yīng)當認定為《物權(quán)法》第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

  業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主,以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。

責(zé)任編輯:亮亮
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