物業(yè)管理師

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2015物業(yè)管理師基本制度與政策:物業(yè)管理的起源與發(fā)展

2015-02-10 13:32 來源:來源于網(wǎng)絡 打印 | 收藏 |
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  物業(yè)管理的起源與發(fā)展

  物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時正值資本主義上升時期,在城市化迅猛發(fā)展的形勢下,大量農(nóng)村人口涌入城市,但城市房屋跟不上人口的激增,造成嚴重的房荒,而且由于房屋管理混亂,居住環(huán)境惡劣,造成嚴重的社會問題。當時一位名叫奧克維婭·希爾的女士,為其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法,引導并要求租戶嚴格遵守,住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善,形成了物業(yè)管理最早的雛形。后來社會其他人士紛紛效仿,并得到英國政府的肯定和支持,成立了世界上第一個非營利性的物業(yè)管理行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學會。以英國為起源地,在一個多世紀時間里,物業(yè)管理在西方各國逐漸推行開來。

  19世紀末至20世紀初,美國經(jīng)濟得到迅速發(fā)展。伴隨著建筑技術(shù)的不斷進步,大量高層樓宇拔地而起,這些高層樓宇附屬設備多,結(jié)構(gòu)復雜,日常維修養(yǎng)護和管理事務煩瑣復雜,對管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求;而且這些建筑物往往不是一個或者幾個業(yè)主所有,常常是數(shù)十個或數(shù)百個業(yè)主共有,于是逐漸催生了專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu),專門為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護工作。隨著物業(yè)管理機構(gòu)的增加,20世紀初,美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。行業(yè)自治組織的成立,既標志著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟,也有力推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。以英美兩國為開端,物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府所重視,逐漸發(fā)展成為一個新型的服務行業(yè)。

  物業(yè)管理之所以最初在歐美資本主義國家誕生并得以發(fā)展,主要基于三個原因。

 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區(qū)分所有

  房地產(chǎn)是人類賴以生存和發(fā)展的基本物質(zhì)資料,無論生活還是生產(chǎn)經(jīng)營活動,都離不開物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和科學技術(shù)的進步,幾千年農(nóng)業(yè)社會簡單不變的房地產(chǎn)形態(tài),已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。特別在現(xiàn)代工業(yè)化和城市化的大背景下,為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件,人們不斷創(chuàng)造出構(gòu)造形式多樣和設施設備齊全的現(xiàn)代建筑。物業(yè)硬件的復雜化和物業(yè)設施的智能化,物業(yè)類型的多樣化和物業(yè)功能的多元化,成為現(xiàn)代房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的典型特征。

  物質(zhì)形態(tài)的變化自然導致權(quán)利狀況的變化。隨著集合式的大型、超大型社區(qū)和高層、超高層建筑的出現(xiàn),數(shù)個業(yè)主共同擁有一個建筑物業(yè)逐漸成為常態(tài)。在建筑物區(qū)分所有的情況下,單個業(yè)主僅僅對建筑物的專有部分享有所有權(quán),共有部分共有權(quán)和共同管理權(quán)屬于全體業(yè)主所有。

 。ǘ┙ㄖ飬^(qū)分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)

  在建筑物區(qū)分所有的權(quán)利狀態(tài)下,全體業(yè)主對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔義務,單個業(yè)主對共同的管理事項無權(quán)單方面作出決定,同時單個業(yè)主也沒有義務獨自承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務。不僅如此,單個業(yè)主作出任何一項關(guān)于物業(yè)管事項的提議,都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意,成為全體業(yè)主共同決定。

 。ㄈI(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場機制

  從單個業(yè)主自行管理轉(zhuǎn)變?yōu)槿w業(yè)主共同管理,其實質(zhì)就是單個業(yè)主通過管理規(guī)約將其管理權(quán)讓渡給全體業(yè)主(業(yè)主大會)。業(yè)主大會行使共同管理權(quán)的方式中,最為經(jīng)濟和高效的方式,是引人市場競爭機制,選聘專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè),由物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主共有部分實施統(tǒng)一的、綜合性的維修養(yǎng)護和管理。引入市場機制,由全體業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理,不僅是業(yè)主共同決策權(quán)的體現(xiàn),也是業(yè)主自主選擇權(quán)的行使。

責任編輯:亮亮
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