�。ㄒ唬�業(yè)主共同管理權的內容

　　按照《物權法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內的下列事項需由業(yè)主共同決定：

　�。�1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。

　　（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個業(yè)主的切身利益，應當由全體業(yè)主共同制定和修改。

　�。�3）選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約、責任心不強的業(yè)主委員會委員予以更換。

　�。�4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關系，通過業(yè)主大會集體決策，可以較好地選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。

　�。�5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業(yè)主的切身利益，應當由業(yè)主共同決定。

　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使及費用的負擔，需要業(yè)主共同決定。

　�。�7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，根據(jù)《區(qū)分所有權司法解釋》的規(guī)定，以下四種應當認定為有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”：一是改變共有部分的用途；二是利用共有部分從事經營性活動；三是處分共有部分；四是業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　（二）共同管理權行使的表決規(guī)則

　　根據(jù)《物權法》第七十六條的規(guī)定，業(yè)主決定共同事項，按照下列規(guī)則表決：

　　（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　�。�2）決定有關制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

　�。�1）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　（2）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定：

　�。�1）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　（2）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　�。ㄈ�）關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　1.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主是建筑區(qū)劃內的主人。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的行使產生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。因此，只要是建筑區(qū)劃內的業(yè)主，就有權參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，并對小區(qū)內的業(yè)主行使專有部分的所有權做出限制性規(guī)定，以維護建筑區(qū)劃內全體業(yè)主的合法權益。所以《物權法》規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會。如果建筑區(qū)劃內業(yè)主人數(shù)眾多，可以設立本建筑物或者建筑區(qū)劃內所有建筑物的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是本建筑物或者建筑區(qū)劃內所有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機構，按照業(yè)主大會的決定履行管理的職責。

　　地方人民政府有關部門應當對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立給予指導和協(xié)助。由于業(yè)主大會是業(yè)主行使共同管理權的自治組織，其成立應由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是，一個建筑區(qū)劃內，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有一定的難度。而業(yè)主大會的成立關系著業(yè)主如何行使自己的權利，維護自身的合法權益，關系到廣大業(yè)主的切身利益，關系到建筑區(qū)劃內的安定團結，甚至關系到社會的穩(wěn)定。地方人民政府有關部門應當向準備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導，提供適用的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會的成立經驗，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業(yè)主大會議事規(guī)則、管理公約等示范文本，協(xié)調業(yè)主之間的不同意見，為業(yè)主大會成立前的相關活動提供必要的活動場所，積極主動參加業(yè)主大會的成立大會等。

　　2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定的效力《物權法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。這是因為，業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。業(yè)主大會依據(jù)法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲，代表和維護了建筑區(qū)劃內廣大業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具有實施業(yè)主大會作出的決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權力機構和執(zhí)行機構，依據(jù)法定程序作出的決定，對業(yè)主應當具有約束力。

　　對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力�！稐l例》第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權如何行使，業(yè)主的合法權益如何維護等事項作出決定，例如，可以對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約作出決定，對選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員作出決定，對選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設施作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出上述任何一項決定，對業(yè)主均具有約束力。

　　3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權目前，有些建筑區(qū)劃內的個別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權益，對這些行為如何處置，《物權法》第八十三條作了規(guī)定，即“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失”。

　　根據(jù)《區(qū)分所有權司法解釋》第十五條的規(guī)定，業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：

　　（1）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

　�。�2）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

　�。�3）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

　�。�4）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

　�。ㄋ模╆P于共同管理權的其他規(guī)定

　　1.維修資金的所有權歸屬與使用建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

　　2.管理費用分攤與收益分配建筑物及其附屬設施的費用分攤，收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　3.建筑物及其附屬設施的管理（1）業(yè)主的選擇權。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

　　（2）業(yè)主的更換權。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

　�。�3）業(yè)主的監(jiān)督權。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。