物業(yè)管理師

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維修、保養(yǎng)與管理

2014-11-13 15:01 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  香港房屋委員會非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。

  對于租住公屋的居民來說,由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費用已全部包括在租金中,因此,如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜,只需按規(guī)定繳租金,不必再付管理費,房屋的維修和養(yǎng)護(hù)可分為兩類:

  1.經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)

  房屋委員會每年處理的保養(yǎng)工程超過20萬件,屬于經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的工程占98%,而費用僅占養(yǎng)護(hù)和維修總費用的10%.

  經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括:疏通下水道,修理破裂的上水管道,修理平頂漏水,調(diào)換損壞的窗玻璃等。

  在經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的項目中,房屋委員會規(guī)定:90%的項目須在18天內(nèi)完工,其中22%的項目在3天內(nèi)完成,51%的項目須在一星期內(nèi)完成。

  住戶如發(fā)現(xiàn)損壞,可在管理人員巡視房屋時報告,或親自前往屋村管理處,或打電話報告屋村管理人員。

  2.預(yù)定計劃的維修

  計劃維修占保養(yǎng)工程的2%,而費用占維修和養(yǎng)護(hù)總費用的90%.計劃維修工程每年約有4000件,如定期粉刷房屋的外墻,重新油漆欄桿,調(diào)換水管,清洗飲用水箱等。

  計劃維修周期,一般為5年,由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負(fù)責(zé),審定工程的需要、設(shè)計和施工。

  計劃維修工程采用投標(biāo)的方式,由維修承造商負(fù)責(zé)。

  對于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責(zé)任,規(guī)定為:一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。

  (二)居屋

  根據(jù)“居者有其屋”計劃而營建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū),由香港房屋署統(tǒng)一負(fù)責(zé)實施維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

  其管理模式與公共屋村管理相類似,但也有其自身的特點。

  具體規(guī)定有:所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》,根據(jù)法律,設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。

  根據(jù)《公共契約》,房屋署應(yīng)承擔(dān)居屋交付使用后5至10年的管理責(zé)任。管理期滿后,可以聘請私人管理公司代理。

  居屋管理的主要工作范圍是:

  1.居屋的保養(yǎng)與維修

  包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負(fù)責(zé)的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施維修及各業(yè)主負(fù)責(zé)其所在單位的妥善保養(yǎng)。

  2.居屋的安全保衛(wèi)

  根據(jù)《公共契約》,可聘請專業(yè)保安公司提供全天安保服務(wù),包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

  3.居屋的清潔服務(wù)

  根據(jù)《公共契約》,可聘請專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)公共部位清潔,如按戶收集垃圾,清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺等。

  4.居屋的物業(yè)保險

  根據(jù)《公共契約》,房屋委員會代各業(yè)主購買火災(zāi)及其他意外保險,由辦事機構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分?jǐn)偸杖 ?/p>

  (三)私人樓宇

  在香港自由經(jīng)濟(jì)體制下,香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動業(yè)主自主管理原則,政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場。

  為改善居住環(huán)境,樓宇內(nèi)的各項設(shè)施和設(shè)備,應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋pB(yǎng)。

  在香港,私人樓宇如果日久失修,外墻破損或石粒松落,屋宇地政署會對大廈業(yè)主發(fā)出指令,著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程,而業(yè)主必須對指令作出反應(yīng)。

責(zé)任編輯:RDX
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