物業(yè)管理師

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可比實(shí)例成交價(jià)格處理

2014-11-14 16:04 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  1.價(jià)格換算(即建立價(jià)格可比基礎(chǔ))

  選取了可比實(shí)例之后,需先對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,統(tǒng)一到估價(jià)對象的價(jià)格單位。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下五個(gè)方面:

  (1)統(tǒng)一付款方式;

 。2)統(tǒng)一幣種和貨幣單位;

 。3)統(tǒng)一采用單價(jià);

 。4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵:

  物業(yè)交易中,有按建筑面積計(jì)價(jià)、有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算公式如下:

  建筑面積下的價(jià)格一套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

 。5)統(tǒng)一面積單位:

  平方米下的價(jià)格一公頃下的價(jià)格/10000;平方米下的價(jià)格一畝下的價(jià)格/666. 67

  2.價(jià)格修正(即交易情況修正):將實(shí)例的不正常成交價(jià)格修正為正常的交易價(jià)格。

  進(jìn)行交易情況修正,主要依靠估價(jià)人員的估價(jià)理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場行情、交易習(xí)慣等的深入了解作出判斷。但對稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān),可直接計(jì)算。買賣雙方依法各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)格是正常成交價(jià)格。但在物業(yè)交易中,往往出現(xiàn)雙方協(xié)議由某一方繳納全部稅費(fèi)的情形,這就需要進(jìn)行修正。主要是把握下列公式:

  正常成交價(jià)格一賣方實(shí)際得到的價(jià)格十應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)

  正常成交價(jià)格一賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)

  (原理:正常成交價(jià)格中包含了應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。)

  正常成交價(jià)格一買方實(shí)際付出的價(jià)格一應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)

  正常成交價(jià)格一買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)

 。ㄔ恚赫3山粌r(jià)格中不包含應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)。)

  教材[例4-5]勘誤:

  [解]該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格求取如下:

  正常成交價(jià)格一買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)

  =2625/(1+5%)=2500元/II12

  3.物業(yè)狀況調(diào)整

  是將可比實(shí)例在其自身物業(yè)狀況下的價(jià)格,調(diào)整為在估價(jià)對象物業(yè)狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。

  4.交易日期調(diào)整(市場狀況調(diào)整)

  是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,又稱為物業(yè)市場狀況調(diào)整。

  物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是:如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對象物業(yè)狀況,則應(yīng)對可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整;反之,則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。

責(zé)任編輯:RDX
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