物業(yè)管理師

當(dāng)前位置:建設(shè)工程教育網(wǎng) > 物業(yè)管理師 > 復(fù)習(xí)指導(dǎo) > 正文

2014物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》:物業(yè)價格構(gòu)成

2014-03-13 13:58 來源:來源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
字號

| |

  物業(yè)價格構(gòu)成

  運用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作,是要搞清楚物業(yè)價格的構(gòu)成,F(xiàn)實中的物業(yè)價格構(gòu)成極其復(fù)雜,不同地區(qū)、不同時期、不同類型的物業(yè),其價格構(gòu)成可能不同。另外,對物業(yè)價格構(gòu)成項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度不同,物業(yè)價格的構(gòu)成也會有所不同。但在實際運用成本法估價時,不論當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價格的構(gòu)成如何,首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐を炇蘸细衲酥镣瓿射N售的全過程,以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間,以做到既不能重復(fù),也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對象的實際情況,確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。下面以“取得物業(yè)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè),然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開發(fā)經(jīng)營方式為例,并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度,來劃分物業(yè)價格構(gòu)成。在這種情況下,物業(yè)價格通常由如下7大項構(gòu)成:①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

  1.土地取得成本

  是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場下,土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由物業(yè)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。在目前情況下,根據(jù)物業(yè)開發(fā)用地取得的途徑,土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種:①通過征收農(nóng)地取得的,土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的,土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。③通過市場“購買”取得的,如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地,土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。

  2.開發(fā)成本

  是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。在理論上,可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中,開發(fā)成本主要包括下列幾項:

 、倏辈煸O(shè)計和前期工程費,包括可行性研究,工程勘察,規(guī)劃及建筑設(shè)計,施工通水、通電、通路及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用;

  ②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的物業(yè)開發(fā)用地是熟地,則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中,在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;

 、鄯课萁ㄖ惭b工程費,包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等;

  ④公共配套設(shè)施建設(shè)費,包括所需要的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用;⑤開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。

  3.管理費用

  是指為組織和管理物業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用,包括物業(yè)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等,可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此,在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

  4.投資利息

  它與會計上的財務(wù)費用不同,包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息,無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息,自有資金要放棄可得的存款利息,即基于資金機(jī)會成本的考慮。此外,從估價角度來看,物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤分開,不能算作利潤。

  5.銷售費用

  是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費用,包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。

  6.銷售稅費

  是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)應(yīng)由物業(yè)開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費,又可分為下列兩類:①銷售稅金及附加,包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”);②其他銷售稅費,包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率,因此,在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。

  7.開發(fā)利潤

  現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果,是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中,“售價”是未知的,是需要求取的,開發(fā)利潤則是需要事先測算的。估算的開發(fā)利潤,應(yīng)是在正常條件下物業(yè)開發(fā)商所能獲得的平均利潤,而不是個別物業(yè)開發(fā)商最終獲得的實際利潤,也不是個別物業(yè)開發(fā)商所期望獲得的利潤。開發(fā)利潤是按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來計算。

責(zé)任編輯:瑪門
班次推薦

4大班次+考前模擬題 提升學(xué)習(xí)效果;

經(jīng)典班次組合 專家在線答疑!

特色通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
特色無憂班:報名或考試當(dāng)期不過,第二年免費學(xué)

4大班次+考前模擬題+1套預(yù)測試題

智能交互課件 階段測試點評!

精品通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
精品無憂班:報名或考試當(dāng)期不過,第二年免費學(xué)

考前模擬題+2套預(yù)測試題+考前沖關(guān)寶典

名師定期直播 一對一跟蹤教學(xué)

實驗通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
實驗無憂班:報名或考試當(dāng)期不過,第二年免費學(xué)

考前模擬題+3套預(yù)測題+沖關(guān)寶典+考前重點

大數(shù)據(jù)分析小灶教學(xué) 私人定制服務(wù)!

定制通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
定制無憂班:報名或考試當(dāng)期不過,第二年免費學(xué)

以知識點為單元 十分鐘一堂課

智能交互課件 階段測試點評

報同科目輔導(dǎo) 享7折優(yōu)惠!

最新資訊
版權(quán)聲明

1、凡本網(wǎng)注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬建設(shè)工程教育網(wǎng)所有,未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用;已經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)的,應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)使用,且必須注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其法律責(zé)任。
  2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載,均盡力標(biāo)明作者和出處。對于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的,請作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實確認(rèn)后會盡快予以處理。
  本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品,并不意味著認(rèn)同該作品的觀點或真實性。如其他媒體、網(wǎng)站或個人轉(zhuǎn)載使用,請與著作權(quán)人聯(lián)系,并自負(fù)法律責(zé)任。
  3、聯(lián)系方式:010-82326699 / 400 810 5999。

返回頂部