物業(yè)管理師

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2014物業(yè)管理師復(fù)習(xí)資料:當(dāng)事人約定的其他條款

2014-03-13 16:00 來源: 打印 | 收藏 |
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  當(dāng)事人約定的其他條款

  租賃合同中,當(dāng)事人可根據(jù)各自的情況和要求以及市場的情況商定一些雙方同意的條款,例如:

  1.稅收與保險費的分擔(dān)

  當(dāng)今各國,越來越多的租約中包括一個“稅收分擔(dān)”的條款。這個條款要求承租人除了支付租金外,還要按一定的比例分擔(dān)任何稅收的增加(如房地產(chǎn)稅)。很顯然這種稅收分擔(dān)條款對出租人的投資是極有價值的保護。保險費的分擔(dān)也是類似的情況。

  2.改建的規(guī)定

  通常,大多數(shù)租戶的改建被認為是固置物而成為物業(yè)的一部分。在租賃結(jié)束時改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩,租約中可規(guī)定:

  (1)承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意。

 。2)必須明確改建后新增部分的歸屬。

 。3)必須明確改建費用的承擔(dān)。一般來說改建費用是由承租人承擔(dān),但有時出租人對那些有利于提高自身物業(yè)價值的高檔改建也會同意承擔(dān)部分費用。在這方面出租人或物業(yè)管理者要盡可能將改建認定為滿足承租人本身額外的需要,從而可避免承擔(dān)相應(yīng)的費用。

  (4)用于生意的固置物的處理。一個商業(yè)或工業(yè)的承租戶可以有權(quán)設(shè)置用于生意的固置物,如招牌、燈箱等。一般將這些與生意聯(lián)系在一起的固置物看作承租人的財產(chǎn),可以在租約結(jié)束前或結(jié)束時移走,但是建筑要恢復(fù)到租戶搬進來時的狀況。條款的用詞在允行承租人移走生意固定物時是很關(guān)鍵的。一些租約規(guī)定物業(yè)必須恢復(fù)到“租戶搬進來時的狀況”。而另一些卻要求恢復(fù)到“這個租約開始的情況”。這些詞語上的微小差別可能會對出租人有很大的影響。如在經(jīng)過幾個續(xù)約期的長期租戶的情況,承租戶在第一個租約期安置了固定物,然后在第三個租約期內(nèi)移走了。如按恢復(fù)到“這個租約開始的狀況”,承租戶被要求修復(fù)的僅是第三個租期內(nèi)所作的改動,而第一、二個租期內(nèi)作的改動就可以不包括在內(nèi)。此時出租人(業(yè)主)就須自己承擔(dān)這些修復(fù)費用。

  3.保證金

  一般租約要列出保證金的數(shù)量和種類,什么條件下應(yīng)進行補充,保證金的使用方法,以及保證金利息的歸屬。有關(guān)保證金,各地規(guī)定不同,物業(yè)管理者應(yīng)注意當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)保證金的規(guī)定。

  租賃管理不僅僅限于設(shè)定租金、吸引和選擇租戶、談判和簽訂租約,當(dāng)租約開始實施之后,如何在租賃期內(nèi)保持與租戶的良好關(guān)系,進行充分的交流溝通,從而建立起租戶對本物業(yè)的忠實度也是至關(guān)重要的。這實際上就是客戶關(guān)系管理(CRM)在經(jīng)營性物業(yè)租賃管理中的實際應(yīng)用。

責(zé)任編輯:瑪門
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