編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作

　　為了制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場(chǎng)環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場(chǎng)狀態(tài)，其次要準(zhǔn)確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認(rèn)真分析領(lǐng)會(huì)物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。

　　（一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

　　區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。這里的“區(qū)域”范圍沒(méi)有明確的定義，可認(rèn)為是對(duì)目標(biāo)物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接影響的城市或城市區(qū)域。區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析的主要資料，來(lái)自于國(guó)家及地方政府編制的統(tǒng)計(jì)年鑒、各行業(yè)協(xié)會(huì)正式出版的信息、新聞媒體及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的信息等。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種典型的地域性市場(chǎng)，不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計(jì)劃。細(xì)分市場(chǎng)的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標(biāo)市場(chǎng)三種細(xì)分方式。

　　編制物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)，首先要把目標(biāo)物業(yè)放在正確的細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，并用這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)。這個(gè)工作過(guò)程，就是市場(chǎng)分析的過(guò)程。為了作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，必須首先進(jìn)行認(rèn)真、詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，搜集特定的、可與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行比較的相關(guān)物業(yè)信息，并與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務(wù)的特點(diǎn)，評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

　　物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對(duì)位置關(guān)系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。對(duì)不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評(píng)價(jià)居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度（市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等）；②環(huán)境因素（自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況）；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入（人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況）；⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財(cái)產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購(gòu)買力水平和消費(fèi)習(xí)慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性（交通方式可選擇性、停車位數(shù)量）。

　�。ㄈ�）鄰里分析

　　一般認(rèn)為，在人口密集的大城市范圍內(nèi)，鄰里可由周圍的幾個(gè)街區(qū)或相互交叉的主要街道的鄰近地區(qū)組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質(zhì)區(qū)域。鄰里分析，就是對(duì)目標(biāo)物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機(jī)會(huì)吸引到它那里去。不管目標(biāo)物業(yè)有什么特點(diǎn)，周圍的相鄰物業(yè)都會(huì)對(duì)其創(chuàng)新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內(nèi)容有：搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息；評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)；考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無(wú)新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，是否會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)現(xiàn)狀分析

　　物業(yè)現(xiàn)狀分析就是對(duì)整個(gè)物業(yè)的物理狀況及運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，分析物業(yè)運(yùn)行預(yù)算，研究物業(yè)當(dāng)前的管理策略和工作程序狀況，這是實(shí)際估計(jì)物業(yè)租賃價(jià)值的第一步。分析現(xiàn)狀物業(yè)之前，應(yīng)對(duì)一個(gè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、外觀、設(shè)備等狀況進(jìn)行各項(xiàng)檢查，詳細(xì)查清下列有關(guān)的項(xiàng)目并仔細(xì)地記錄其結(jié)果：

　　1.建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數(shù)目有多少。

　　2.物業(yè)令人滿意程度（外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征）如何。

　　3.可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。

　　4.建筑物的實(shí)體（屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥芊窦m正。有無(wú)需要請(qǐng)結(jié)構(gòu)工程師來(lái)進(jìn)行安全鑒定的問(wèn)題。

　　5.建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。

　　6.提供有什么樣的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施。它們的實(shí)體及外觀狀況如何。

　　7.土地與建筑物的關(guān)系（如停車場(chǎng)、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。

　　8.建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶選擇、購(gòu)買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。

　　9.當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。

　　10.當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。

　�。ㄎ澹�業(yè)主目標(biāo)

　　明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達(dá)成共識(shí)，并要盡自己的最大可能來(lái)維護(hù)業(yè)主的利益。有時(shí)業(yè)主除了最大限度地獲取利潤(rùn)以外，沒(méi)有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理師就要通過(guò)調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來(lái)確定較為具體的目標(biāo)。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對(duì)重大決策問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)，但也有些業(yè)主可能希望對(duì)有關(guān)細(xì)節(jié)問(wèn)題亦予過(guò)問(wèn)。物業(yè)管理師常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標(biāo)作解釋工作，例如有業(yè)主同時(shí)提出了最小維護(hù)費(fèi)用和最大增值兩個(gè)不相容的目標(biāo)。