在自身具備了法律規(guī)定的基本條件之后，組建物業(yè)管理公司的過程，就是讓這些基本條件得到政府主管部門的認(rèn)可，并最終獲得企業(yè)法人地位的過程。《中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，以及地方政府制訂的一些管理辦法，對(duì)這個(gè)過程做了明確的規(guī)范。這里著重介紹物業(yè)管理有限責(zé)任公司設(shè)立程序的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)

　　正如一個(gè)新生兒，只有經(jīng)過戶口登記，才能獲得屬于自己且被社會(huì)認(rèn)可的名字一樣，一家新的物業(yè)管理公司，也只有經(jīng)過名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記，才能具有專屬性和惟一性的公司名稱。公司名稱需譯成外文使用的，可依據(jù)文字翻譯原則自行翻譯使用，不需核準(zhǔn)登記。公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)的主管部門，是工商行政管理機(jī)關(guān)。辦理名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記，一般要經(jīng)以下步驟：

　　1）領(lǐng)取并填寫“名稱（變更）預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書”。最好取3個(gè)以上的備用字號(hào)，自己排列出順序，以便工商行政管理機(jī)關(guān)依次查重，以首先不重名的名稱為核準(zhǔn)使用的名稱。與同一工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)或者登記注冊(cè)的同行業(yè)企業(yè)名稱字號(hào)相同（有投資關(guān)系的除外），與其他企業(yè)變更名稱未滿1年的原名稱相同，與注銷登記或者被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照未滿3年的企業(yè)名稱相同，將不予被核準(zhǔn)。使用3個(gè)字作為字號(hào)，能夠大大降低重名幾率。

　　2）遞交“名稱（變更）預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書”及相關(guān)材料，自遞交之日起10日內(nèi)，工商行政管理部門會(huì)作出核準(zhǔn)或者駁回的決定。遞交的材料主要有：

　　①全體股東簽署（自然人股東由本人簽字；法人股東加蓋本單位公章，

　　下同）的“企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書”。

　�、谌�體股東簽署的“投資人授權(quán)委托意見”。

　�、鄞�辦人或代理人身份證復(fù)印件。

　　④申請(qǐng)冠以“中國(guó)”、“中華”、“國(guó)家”、“全國(guó)”、“國(guó)際”字詞的，應(yīng)提交

　　國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)文件。

　　⑤使用自然人姓名（該自然人應(yīng)當(dāng)是公司股東）作字號(hào)的，應(yīng)當(dāng)提交該

　　自然人身份證復(fù)印件。

　　3）領(lǐng)取“企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書”。預(yù)先核準(zhǔn)的企業(yè)名稱保留期為3個(gè)月。預(yù)先核準(zhǔn)的企業(yè)名稱在保留期內(nèi)，不得用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。保留期屆滿前10日，可以持“企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書‘，向名稱登記機(jī)關(guān)提出名稱延期申請(qǐng)。延長(zhǎng)期最長(zhǎng)不超過3個(gè)月，期滿后不再延長(zhǎng)。

　　申請(qǐng)驗(yàn)資

　　顧名思義，驗(yàn)資就是由具有法定資格的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)，核驗(yàn)股東實(shí)際繳納的全部出資額，包括貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等，并出具出資真實(shí)性證明。法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)是會(huì)計(jì)師事務(wù)所和審計(jì)師事務(wù)所，具體的在會(huì)計(jì)師事務(wù)所工作的注冊(cè)會(huì)計(jì)師或在審計(jì)師事務(wù)所工作的經(jīng)依法認(rèn)定為具有注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格的注冊(cè)審計(jì)師擔(dān)任。現(xiàn)在部分地區(qū)法人登記時(shí)，已經(jīng)不再要求出具驗(yàn)資報(bào)告，而以指定銀行出具的指定賬號(hào)入資憑證作為貨幣出資的證明，以會(huì)計(jì)師事務(wù)所或評(píng)估事務(wù)所出具的評(píng)估報(bào)告作為非貨幣出資的證明，但多數(shù)地區(qū)還沒有簡(jiǎn)化這個(gè)程序。驗(yàn)資一般有這樣幾個(gè)環(huán)節(jié)：

　�。�1）設(shè)立賬戶存入資金 將股東出資的貨幣，足額存入準(zhǔn)備設(shè)立的公司在銀行開設(shè)的臨時(shí)賬戶，并由入資銀行出具進(jìn)賬單。如股東有以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)非貨幣出資的，需委托法定評(píng)估機(jī)構(gòu)做出價(jià)值評(píng)估。涉及國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估結(jié)果的確認(rèn)文件。以高新技術(shù)成果出資入股，作價(jià)金額超過公司注冊(cè)資本20%的，需報(bào)省級(jí)以上科技管理部門認(rèn)定。

　�。�2）委托驗(yàn)資機(jī)構(gòu) 按規(guī)定辦理委托手續(xù)，填寫委托書，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所或?qū)徲?jì)師事務(wù)所對(duì)公司及股東的出資情況進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)資機(jī)構(gòu)一般要求提交的文件包括：公司章程、公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書、股東的合法身份證明、各類資金到位證明。其中資金到位證明包括：以貨幣出資的應(yīng)提交銀行進(jìn)賬單；以非貨幣出資的，應(yīng)提交經(jīng)有法定評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)評(píng)估的報(bào)告書和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)；以新建或新購(gòu)入的實(shí)物作為投資的，也可以不經(jīng)過評(píng)估，但要提供合理作價(jià)證明。建筑物以工程決算書為依據(jù)，新購(gòu)物品以發(fā)票上的金額為出資額。

　　（3）出具驗(yàn)資報(bào)告 驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)資報(bào)告，連同驗(yàn)資證明材料及其他附件，一并交與委托方即籌辦的物業(yè)管理公司，做為申請(qǐng)法人注冊(cè)的依據(jù)。驗(yàn)資報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容有：公司名稱、公司類型、公司股東姓名、股東出資額和出資方式、股東實(shí)際繳納出資情況。其中股東實(shí)際繳納的出資情況包括：以貨幣出資的說明股東出資時(shí)間、出資額、開戶銀行和臨時(shí)賬戶及賬號(hào)；以非貨幣出資的說明其權(quán)屬情況、轉(zhuǎn)移或者承諾情況；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的評(píng)估情況和評(píng)估結(jié)果；工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)所占注冊(cè)資本的比例。

　　法人登記

　　完成法人登記是組建物業(yè)管理公司的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它的意義就在于這是一家新公司取得法人資格、具備獨(dú)立民事主體地位的標(biāo)志。公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)和驗(yàn)資，實(shí)際上都是為進(jìn)行法人登記做準(zhǔn)備和鋪墊。法人登記的主管機(jī)關(guān)，是政府的工商行政管理部門。

　　辦理公司法人登記事宜，要經(jīng)過4個(gè)步驟：

　　1）向登記主管機(jī)關(guān)遞交規(guī)范、齊全的法人登記申請(qǐng)材料，提交的申請(qǐng)文件、證件一般是原件，確有特殊情況只能提交復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)在復(fù)印件注明與原件一致，并由申請(qǐng)人或被委托人簽字。遞交的申請(qǐng)材料主要有：

　　①公司董事長(zhǎng)或執(zhí)行董事簽署的“公司設(shè)立登記申請(qǐng)書”。

　　②全體股東簽署的（自然人股東由本人簽字；法人股東加蓋本單位公章，下同）“企業(yè)（公司）申請(qǐng)登記委托書”，委托書應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)和被委托人的權(quán)限。

　�、廴�體股東簽署的公司章程。

　�、芫哂蟹ǘㄙY格的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明。

　�、莨蓶|的法人資格證明或者自然人身份證明。

　�、掭d明公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的姓名、住所的文件以及有關(guān)委派、選舉或者聘用的證明。

　�、吖�司法定代表人任職文件和身份證明。

　�、嗥髽I(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書及其他名稱預(yù)先登記材料。

　　⑨公司住所證明。

　　⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報(bào)經(jīng)審批的，還應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件。

　　2）登記主管機(jī)關(guān)受理遞交的法人登記申請(qǐng)材料，審查提交的文件、證件和填報(bào)的登記注冊(cè)書的真實(shí)性、合法性、有效性，并核實(shí)有關(guān)登記事項(xiàng)和開辦條件。審查和核實(shí)后，登記主管機(jī)關(guān)會(huì)做出核準(zhǔn)登記或者不予核準(zhǔn)登記的決定，并及時(shí)通知申請(qǐng)登記的單位。

　　3）獲得核準(zhǔn)后，到登記主管機(jī)關(guān)領(lǐng)取“準(zhǔn)予行政許可決定書”，然后按照“準(zhǔn)予行政許可決定書”確定的日期，到工商局交費(fèi)并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，同時(shí)辦理法定代表人簽字備案手續(xù)。營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的一個(gè)重要內(nèi)容是經(jīng)營(yíng)范圍，經(jīng)營(yíng)范圍是指國(guó)家允許企業(yè)法人生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的商品類別、品種及服務(wù)項(xiàng)目，反映企業(yè)法人業(yè)務(wù)活動(dòng)的內(nèi)容和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向，是企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)與非法經(jīng)營(yíng)的法律界限。公司的經(jīng)營(yíng)范圍由公司的章程規(guī)定，不能超越章程規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍申請(qǐng)登記注冊(cè)，但最終以登記注冊(cè)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的為準(zhǔn)。為了物業(yè)管理公司日后的業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)拓展，在擬訂公司章程的經(jīng)營(yíng)范圍和申請(qǐng)登記注冊(cè)的經(jīng)營(yíng)范圍時(shí)，要考慮得寬泛一些、長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，除了物業(yè)管理服務(wù)的主營(yíng)項(xiàng)目外，還可以適當(dāng)增加與物業(yè)管理服務(wù)有密切聯(lián)系的家政服務(wù)、房屋中介、材料銷售等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。核準(zhǔn)登記注冊(cè)為企業(yè)法人的物業(yè)管理公司，由登記主管機(jī)關(guān)發(fā)布公告。

　　4）自核準(zhǔn)登記之日起15日內(nèi)，到政府技術(shù)監(jiān)督局代碼管理中心申請(qǐng)組織機(jī)構(gòu)代碼登記。組織機(jī)構(gòu)代碼是對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法注冊(cè)、依法登記的機(jī)關(guān)、企、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和民辦非企業(yè)單位等機(jī)構(gòu)頒發(fā)在全國(guó)范圍內(nèi)惟一的、始終不變的代碼標(biāo)識(shí)，其作用相當(dāng)于單位的身份證號(hào)。它按照強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GBll714—1997《全國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼編制規(guī)則》編制，由8位數(shù)字（或大寫拉丁字母）本體代碼和一位數(shù)字（或大寫拉丁字母）校驗(yàn)碼組成。審辦代碼需提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照等其他法定批準(zhǔn)文件、證件，攜帶公司的法人代表身份證復(fù)印件和公章，填寫“代碼申請(qǐng)表”。代碼登記部門審查無誤后，賦碼并發(fā)給《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證書》。代碼證書包括正本、副本和電子副本（IC卡），電子副本采集、存入了機(jī)構(gòu)名稱、機(jī)構(gòu)地址、機(jī)構(gòu)類型、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、行業(yè)分類、規(guī)模、法人代表、主要產(chǎn)品、注冊(cè)資金等28項(xiàng)基礎(chǔ)信息。