物業(yè)管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我國差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行、維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分入住在獨立式別墅或聯(lián)排別墅里，別墅之問的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（Council　Tax），一套別墅（建筑面積200㎡左右）一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零星維修的活兒，因為在英國，水、電零星維修的人工費是非常貴的，基本上是每半小時50英鎊。由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

　　除了別墅外，還有少量的入住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不像我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和服務(wù)收費，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

　　住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用酬金制，每年預定一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，賬目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的賬目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

　　關(guān)于業(yè)主的決策機制問題，是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門申請政府裁決，政府主管部門接到申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎(chǔ)上加收30%，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。 　三、皇家特許屋宇經(jīng)理學會

　　在英國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制，但有一個半官方的非盈利性組織，即英國皇家特許屋宇經(jīng)理學會（Chartered　Institute　of　Housing，簡稱“CIH”），在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓和交流，該組織不受政治派別所左右，其宗旨在于提高房屋管理的科學性和藝術(shù)性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國香港地區(qū)有2000多會員。該學會的經(jīng)濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務(wù)所收取的費用，如有盈利歸組織全體成員所有。學會的管理機構(gòu)是理事會，理事由在行業(yè)里有名望的人擔任，共31人。學會總部設(shè)在英國考文垂市（Coventry），總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等，在英國很多地區(qū)及亞太地區(qū)設(shè)有分會。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會就比較多。因此，要在英國從事物業(yè)管理，加入該學會非常必要，學會在行業(yè)里的地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問題進行談判。

　　加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學生或5年半脫產(chǎn)大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓，通過培訓傳授專業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分會對會員都進行培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內(nèi)容包括房屋政策，實際操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融知識等。學會平時給會員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓，還發(fā)放學會雜志周刊、月刊等。